Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-03-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2206, 200.168.443/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-03-2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2206, 200.168.443/01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 6 maart 2018
- Datum publicatie
- 8 maart 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2018:2206
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2019:1530, (Gedeeltelijke) vernietiging met verwijzen
- Oorspronkelijk arrest: ECLI:NL:GHSHE:2020:3973
- Zaaknummer
- 200.168.443/01
Inhoudsindicatie
Huurgeschil. Kantonrechter veroordeelt verhuurder om of straffe van verbeurte van een dwangsom van 25.000 euro per dag met een maximum van één miljoen euro te staken met “renovatiewerkzaamheden” en het gehuurde weer wind- en waterdicht te maken. Hof is ook van oordeel dat verhuurder renovatiewerkzaamheden misbruikt om de huurder uit het gehuurde te verjagen, maar acht de opgelegde dwangsommen buiten proporties gelet op de hoogte van de verschuldigde huur en de verplichting om het gehuurde – dat tevoren ook al redelijk vervallen was – geheel weersbestendig te maken te vergaand.
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.168.443/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4338201 CV EXPL 15-10063)
arrest in kort geding van 6 maart 2018
in de zaak van
Control Seal B.V,
gevestigd te Appingedam,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna: Control Seal,
advocaat: mr. L.A.M. Barendregt, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
1 Stichting Appingedammer Brons Motoren Museum,
gevestigd te Haulerwijk,
hierna: de museumstichting
2. Sargasso Marine Service B.V.,
gevestigd te Grootegast,
hierna: Sargasso,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: Sargasso c.s.,
advocaat: mr. A.J. Brink, kantoorhoudend te Heerenveen.
Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 13 maart 2015 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.
Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding in hoger beroep d.d. 9 april 2015;
- -
-
de memorie van grieven (met producties) d.d. 30 juni 2015;
- -
-
de memorie van antwoord d.d. 9 augustus 2016 (met producties);
- -
-
een akte uitlating producties zijdens Control Seal d.d. 23 augustus 2016;
- -
-
het comparitiearrest d.d. 21 maart 2017;
- -
-
het proces-verbaal van de comparitie d.d. 21 juni 2017, tevens een schikkingscomparitie in de samenhangende bodemprocedure, bij het hof bekend onder zaaknummer 200.196.218;
- -
-
het proces-verbaal van de voortgezette comparitie d.d. 30 juni 2017;
- -
-
de beschikking van de wrakingskamer van 1 augustus 2017;
- -
-
het proces-verbaal van voortgezette comparitie van 10 januari 2018.
Vervolgens heeft het hof in deze kortgedingprocedure arrest bepaald op het comparitiedossier.
Control Seal vordert in het hoger beroep - kort samengevat - dat het hof het vonnis van 13 maart 2015 vernietigt, en de vorderingen van Sargasso c.s. alsnog afwijst en de vorderingen in reconventie van Control Seal alsnog toewijst, onder veroordeling van Sargasso c.s. in de kosten van de procedure in beide instanties alsmede in de nakosten;
2 De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.9 van het vonnis in kort geding waarvan beroep. Tegen de vaststelling onder 2.10 is een grief gericht. Met inachtneming van die grief vult het hof de hiervoor bedoelde onbetwiste feiten aan met enige feiten die tussen partijen ook als vaststaand hebben te gelden.
Sargasso is een onderneming die onder meer een groothandel in verbrandings-motoren, pompen en compressoren voert. Zij handelt ook in gebruikte Brons scheepsmotoren.De museumstichting houdt zich sinds 2005 bezig met het voeren en in stand houden van het Brons Motoren Museum en het beheer en onderhoud van de collectie Brons scheepsmotoren. De museumstichting is een particulier initiatief zonder overheidssubsidie. Brons scheepsmotoren zijn in Appingedam gebouwd tussen 1907 en de jaren '80 van de twintigste eeuw. Tussen Sargasso en de museumstichting bestaan personele banden.
Control Seal is een onderneming die ventielen/afsluiters en aanverwante producten voor de olie- en gaswinning en de petrochemische industrie produceert. Zij heeft in 2006 het fabrieksterrein van de oude Brons Motorenfabriek in eigendom verkregen door een activatransactie met de Amerikaanse opvolger van Brons. Control Seal verkreeg daarbij ook het bedrijfsarchief en de bedrijfscollectie van de Brons Motorenfabriek.
De museumstichting heeft sinds 1 februari 2008 van Control Seal gehuurd een deel van het perceel Farmsumerweg 43 te (9902 BL) Appingedam, kadastraal bekend onder sectie G, perceel 3583, het voormalige Brons fabriekscomplex en daarvan Gebouw 43, ook wel bekend als “Oude fabriek met Witte kantoor”.
De huurprijs bedroeg € 2.000,00 per maand. De museumstichting fungeerde, met instemming van Control Seal, jarenlang als onderverhuurder voor Sargasso, alsmede sinds 1 januari 2012 voor stichting De Zijlen, een sociale werkplaats, die een deel van het verhuurde pand onderhuurde tegen een kale huur van € 912,60 per maand. De museumstichting heeft tot en met 2012 een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan van rond de € 100.000, -.
Artikel 7 van de huurovereenkomst bepaalt:
"Onderhoud aan het pand is voor huurder. Verhuurder zal geen investeringen in onderhoud doen. (Bij het onbruikbaar worden van het gebouw kan huurder geen aanspraak maken op vervangende huisvesting of reparatie door verhuurder en eindigt het huurcontract)."
Sinds november 2013 is er op verzoek van Control Seal een wijziging doorgevoerd, in die zin dat Control Seal vanaf die datum rechtstreeks aan de verschillende genoemde onderhuurders verhuurt. Sinds november 2013 werd derhalve een deel van het perceel Farmsumerweg 43 te (9902 BL) Appingedam, van Control Seal gehuurd door Sargasso, de museumstichting en stichting De Zijlen. De huurprijs is in totaal voor de drie huurders gelijk aan de oude huurprijs. Over andere voorwaarden is wel onderhandeld tussen partijen, maar daarover is geen overeenstemming ontstaan.
Tussen Sargasso c.s. en Control Seal zijn de verhoudingen in 2014 bekoeld, hetgeen heeft geleid tot een kort geding over de Brons-motorenshow in augustus 2014. Control Seal is daarbij in het ongelijk gesteld en veroordeeld om deze show te gehengen en gedogen. Daarna zijn meer procedures gevolgd, onder meer over de aanzienlijke huurachterstanden van de museumstichting en Sargasso.
De huurovereenkomsten met Sargasso en de museumstichting zijn door Control Seal opgezegd bij brieven van respectievelijk 4 september 2014 en 30 september 2014. Daarbij is ontruiming aangezegd tegen 1 november 2014, respectievelijk 1 februari 2015.
Sargasso c.s. hebben in dat kader op de voet van artikel 7:230a eerste lid BW een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter (locatie Groningen), met daarin het (voorwaardelijke) verzoek om de termijn, waarbinnen ontruiming zou moeten plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van deze huurovereenkomst, derhalve tot en met 1 november 2015 respectievelijk 1 februari 2016. De mondelinge behandeling van dat verzoekschrift was op 26 maart 2015.
Bij brief van 5 februari 2015 heeft Control Seal Sargasso c.s. het volgende bericht:
‘We willen u informeren dat er een urgente status is ontstaan omtrent het genoemde gebouw en waar u zich op dit moment huisvestigt. Het gebouw zal op zeer korte termijn onderwerp zijn van grote urgente verbouwing en reconstructie. Het is ons onder de aandacht gebracht dat wij met spoed het resterende asbest binnen en buiten het gebouw te verwijderen. De huidige installaties voldoen niet meer aan de huidige normen en veiligheidsregels. Het is ons onder de aandacht gebracht dat door de leeftijd van het gebouw (ongeveer 130 jaar) en langdurig gebrek aan onderhoud en investeringen in het gebouw er een urgente situatie is ontstaan en dat de veiligheid in het gebouw niet langer te garanderen is, onder de huidige condities. Door deze urgente situatie en om het gebouw te redden is er op korte termijn groot onderhoud nodig. De onderhoud betreft ondermeer:
Controleren, vernieuwen evt. vervangen van alle elektrische leidingen en installaties om het brandgevaar te verkleinen. Het is noodzakelijk om de verwarmingsinstallatie en gastoevoer te controleren, vervangen of te vernieuwen om de installatie weer te laten voldoen aan de huidige regelgeving en het risico op brandgevaar te verkleinen. Het is noodzakelijk om het dak te repareren, omdat de dakconstructie wegens langdurig lekken is aangetast en het gevaar dreigt dat deze instort.
Het is noodzakelijk om de ramen en deuren te repareren omdat er veel corrosie is en het risico bestaat dat ramen uit de sponningen vallen en dat hierbij gewonden vallen.
Het is noodzakelijk om het gebouw weer te laten voldoen aan de bestaande veiligheidsregelgeving, milieu eisen etc. Voortzetting van de huidige situatie zonder uitvoer van bovenstaande verbeteringen, kunnen fatale gevolgen hebben voor de ingezetenen i.v.m. een sterk verhoogd risico op brandgevaar of instortingsgevaar.
In het belang van de veiligheid is noodzakelijk om het gebouw voor een periode te sluiten om de reconstructies uit te voeren. De reconstructietijd wordt geschat op 6 tot 12 maanden. De urgente reparaties zijn al enkele jaren ingepland en zullen starten vanaf einde februari 2015.
We verontschuldigen ons voor dit ongemak maar onze mening is dat veiligheid voorop staat. We moeten het gebouw redden voor de toekomst en de veiligheid kunnen garanderen.
Omdat de huurcontracten zijn opgezegd, adviseren wij u om het gebouw zsm. te evacueren en om een alternatieve ruimte te zoeken voor de toekomst. Na de reconstructie is de verwachting dat het gebouw in gebruik wordt genomen voor uitbreiding van de groei van Control Seal en zullen er in eerste instantie naar verwachting 20 werknemers in ondergebracht worden. Op langere termijn worden er naar verwachting werkplaatsen gecreëerd voor 50 werknemers. De reconstructie is opgezet om het uiterlijk van het gebouw te behouden in originele staat, echter de installaties zullen voldoen aan de huidige standaards, regel-en wetgeving.'
Bij e-mail van 24 februari 2015 heeft de advocaat van Sargasso c.s. Control Seal gewezen op het ontbreken van een plan van aanpak met betrekking tot de geplande werkzaamheden. Bovendien is Control Seal gewezen op haar verplichting om enige overlast tot een noodzakelijk minimum te beperken en dat in dat verband het gehuurde (inclusief dak) deugdelijk afgesloten dient te blijven. Control Seal heeft daarop niet gereageerd.
Op 26 februari 2015 is Control Seal met de werkzaamheden op het dak van het gehuurde begonnen. De arbeidsinspectie heeft het werk op vrijdag 27 februari 2015 laten stilleggen en de werklieden van het dak doen halen. Nadat het werk enige dagen heeft stil gelegen, zijn de werkzaamheden weer hervat.
Bij beschikking van 3 april 2015 heeft de kantonrechter te Groningen de termijn voor ontruimingsbescherming van Sargasso en de museumstichting met één jaar verlengd tot 1 november 2015 dan wel 1 februari 2016. Een daarop volgend verzoek tot verdere verlenging is door de kantonrechter afgewezen, waarna Sargasso en de museumstichting veroordeeld zijn tot ontruiming vóór 30 april 2016. Aan die veroordeling hebben Sargasso en de museumstichting voldaan.
Na deze kort-geding procedure in eerste aanleg waarbij Control Seal in het ongelijk is gesteld, hebben partijen nog meerdere procedures gevoerd, waaronder een executie-kort geding (door Control Seal gedeeltelijk verloren) en een bodemprocedure waarin onder meer 1 miljoen euro aan verbeurde dwangsommen is opgeëist door Sargasso c.s.. Zij hebben op grond van die vordering ook getracht het faillissement van Control Seal te bewerkstelligen, hetgeen tot op heden niet is gelukt. Zowel tegen het vonnis in het executie kort geding als tegen het vonnis in de bodemzaak van 24 mei 2016 is door Control Seal hoger beroep in gesteld. Geen van beide procedures is op dit moment in staat van wijzen.
In het vonnis in de bodemzaak van 24 mei 2016 heeft de kantonrechter vastgesteld dat de museumstichting sedert augustus 2009 geen huur meer heeft betaald en dat Sargasso vanaf 1 januari 2015 geen gebruiksvergoeding meer heeft betaald en dat de huurachterstand van de museumstichting per 1 juli 2015 € 119.007,- bedroeg en de betalingsachterstand van Sargasso € 4.382,00. De kantonrechter heeft het beroep van Sargasso c.s. op kwijtschelding van de achterstanden verworpen, evenals het beroep op verrekening met beweerdelijk gedane investeringen, omdat artikel 7 van het huurcontract daaraan in de weg staat.
De kantonrechter heeft de opgevorderde maximale dwangsom van 1 miljoen euro op grond van het in deze procedure aangevochten vonnis in kort geding die was gesteld op de verplichting om het verhuurde weer weer- en winddicht af te werken, toegewezen. De kantonrechter heeft vastgesteld, in navolging van de executierechter in het executie-kort geding, dat niet aan de veroordeling is voldaan. De bezwaren tegen dit vonnis heeft de kantonrechter ter zijde geschoven nu die thuis horen in deze hoger beroepsprocedure.
Het hof heeft bij arrest in incident van 18 april 2017 de uitvoerbaarheid van het vonnis in de bodemprocedure geschorst.
3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
Sargasso c.s. hebben in eerste aanleg in kort geding, bij dagvaarding d.d. 6 maart 2015 op verkorte termijn, kort samengevat gesteld dat het verhuurde tot aan het begin van de werkzaamheden in redelijke staat verkeerde, dat Control Seal hen als het ware de oorlog heeft verklaard, dat Control Seal tracht om Sargasso c.s. uit het gehuurde te krijgen en dat zonder reden alle daklichten en ramen van het gehuurde zijn ingeslagen. Zij vorderden dat Control Seal hun de onbelemmerde toegang tot het gehuurde verstrekt, de werkzaamheden aan het gehuurde staakt en dat Control Seal het gehuurde binnen één uur na betekening van het te wijzen vonnis wind - waterdicht maakt op straffe van verbeurte van dwangsommen van € 50.000,- per dag met een maximum van € 5 miljoen. Daarnaast is de veroordeling gevorderd van Control Sea om de bij het gehuurde horende parkeerplaatsen ter beschikking te stellen, ook op straffe van verbeurte van een dwangsom, in dit geval van € 5.000,- per dag met een maximum van € 100.000,-
Control Seal heeft de vordering bestreden en in reconventie op 11 maart 2015 gevorderd dat Sargasso c.s. haar vrije doorgang en onbelemmerde toegang moet verlenen tot het terrein, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000 per dag met een maximum van € 5.000.000,- .Een zelfde veroordeling wordt gevraagd om de werkzaamheden te kunnen verrichten, met de toevoeging dat Control Seal gemachtigd wordt een en ander zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm.
De voorzieningenrechter heeft bij het vonnis van 13 maart 2015 overwogen dat Control Seal zich niet als een goed verhuurder heeft gedragen door voorafgaand aan de werkzaamheden geen schriftelijk redelijk voorstel aan Sargasso c.s. te doen en geen rekening te houden met hun gerechtvaardigde belangen om het huurgenot zoveel als redelijkerwijs mogelijk is veilig te stellen en schade en overlast te voorkomen. De vordering om het gehuurde wind- en waterdicht te maken, is toegewezen. Een en ander moest binnen 24 uur gebeuren, wat de voorzieningenrechter al op de mondelinge behandeling had aangekondigd. Om die reden kon de begunstigingstermijn in het vonnis op één uur na betekening worden gesteld.
De voorzieningenrechter overweegt dat Control Seal geen verweer heeft gevoerd tegen de hoogte van de gevorderde dwangsommen en ook niet tegen het betoog van Sargasso c.s. dat Control Seal zich niets aantrekt van dwangsommen. De voorzieningenrechter heeft om die reden de dwangsommen slechts enigszins gematigd.
Het dictum in conventie luidt - met aanpassing van de nummering naar zoals die klaarblijkelijk door de voorzieningenrechter is bedoeld - als volgt:
veroordeelt Control Seal binnen één (1) uur na betekening van dit vonnis aan Sargasso en Brons en hun bezoekers de vrije en onbeperkte toegang te verschaffen tot het gehuurde aan de Farmsumerweg 43 te Appingedam, en deze toegang als zodanig ook onbeperkt verschaft te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00, voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 1.000.000,00;
veroordeelt Control Seal binnen één (1) uur na betekening van dit vonnis, te gehengen en te gedogen, dat Sargasso en Brons en hun bezoekers onverkort en onbeperkt gebruik kunnen maken van de parkeerplaatsen bij het gehuurde, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 50.000,00;
veroordeelt Control Seal binnen één (1) uur na betekening van dit vonnis de werkzaamheden aan het gehuurde te staken en gestaakt te houden, tenzij Sargasso en Brons door de werkzaamheden (vanwege passende maatregelen) in hun bedrijfsvoering niet gehinderd worden en geen schade leiden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seat in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 1.000.000,00;
veroordeelt Control Seal om binnen 24 uren na betekening van dit vonnis te bewerkstelligen dat Sargasso en Brons Sargasso en Brons in het gebruik van het gehuurde als groothandel, respectievelijk museum niet worden gehinderd door wind en neerslag, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 1.000.000,00;
machtigt Sargasso en Brons om bij gebreke van voldoening aan de veroordelingen onder 7.1. tot en met 7.4 Sargasso en Brons een en ander zelf te bewerkstelligen, met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van Control Seal;
De vorderingen in reconventie zijn afgewezen. Control Seal heeft geen onbeperkte toegang tot het gehuurde en zolang zij artikel 7:220 BW niet heeft nageleefd, heeft zij ook geen recht om in het kader van werkzaamheden toegang te krijgen tot het gehuurde. Control Seal is in de proceskosten veroordeeld, ten bedrage van € 263,50 Alle veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard.