Gerechtshof Arnhem, 25-09-2000, AA7432, 99/03359

Gerechtshof Arnhem

Zevende enkelvoudige belastingkamer

nr. 99/03359

belanghebbende : X

te : Z

ambtenaar : de heffingsambtenaar van de gemeente Apeldoorn

aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ)

objectnummers : 01 en 02

tijdvak : van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000

mondelinge behandeling : met schriftelijke toestemming van partijen niet gehouden

gronden:

1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de WOZ moet de waarde van de onderhavige in 1998 gebouwde onroerende zaken - gelegen aan de a-straat 1 (objectnummer 01) en aan de a-straat 2 (objectnummer 02) te Z - worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijgers de zaken in de staat waarin die zich bevinden, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zouden kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1992.

2. De ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 1. bedoelde waarde van het object a-straat 1 ƒ 416.000 bedraagt en de waarde van het object a-straat 2 ƒ 267.000. Bij de bestreden uitspraak heeft de ambtenaar de waarden nader vastgesteld op onderscheidenlijk ƒ 310.000 en ƒ 200.000

3. Ter staving van deze nader door hem verdedigde waarden heeft de ambtenaar bij het verweerschrift op 18 januari 2000 gedagtekende taxatierapporten overgelegd, opgemaakt door de taxateur A, in welke rapporten wordt geconcludeerd tot waarden in het economische verkeer van belanghebbendes zaken op de peildatum van eveneens ƒ 310.000 en ƒ 200.000.

4. A voornoemd heeft de waarden bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij kantoorpanden als de onderhavige is dit een bruikbare methode voor het bepalen van de onder 1. bedoelde waarde.

5. Bij het bepalen van de kapitalisatiefactor is A uitgegaan van het rendement dat in 1992 werd behaald op staatsleningen. Het Hof ziet geen grond uit te gaan van een hoger rendement.

6. De door A bij de huurwaardekapitalisatie gehanteerde huurprijs per m² van ƒ 225 is als zodanig door belanghebbende niet betwist. Deze prijs wordt integendeel ook door belanghebbende gebruikt in zijn berekening in de conclusie van repliek. De ambtenaar maakt overigens door overlegging van informatie over huurprijzen van kantoren in de objecten b-straat 1 en c-straat voldoende aannemelijk dat het bedrag van ƒ 225 per m² niet te hoog is.

7. De door belanghebbende voorgestane berekening van de waarden met behulp van de B.A.R. (bruto-aanvangsrendement)-methode is minder bruikbaar voor het bepalen van de gezochte waarden omdat die methode wordt gebruikt voor het benaderen van de beleggingswaarde die, gelet op de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsfictie, niet overeen hoeft te komen met de in die bepaling bedoelde waarde.

8. Er bestaat geen aanleiding de door huurwaardekapitalisatie bepaalde waarden naar beneden bij te stellen met enig bedrag aan omzetbelasting. De omstandigheid dat met betrekking tot de heffing van de omzetbelasting is geopteerd voor ‘belaste verhuur’ van de objecten mist betekenis.

9. De ambtenaar maakt met de door hem overgelegde taxatierapporten alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de nader in aanmerking genomen waarden van ƒ 310.000 en ƒ 200.000 niet te hoog zijn.

10. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot lagere waarden.

11. Het beroep is ongegrond.

proceskosten:

Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen termen aanwezig.

beslissing:

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de ambtenaar.

Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2000 te Arnhem door mr.ºdrs.ºF.J.P.M. Haas, raadsheer, lid van de zevende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Vellema als griffier.

Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.

De griffier, Het lid van voormelde kamer,

Afschriften aangetekend per post verzonden op: 25 september 2000

Tegen een mondelinge uitspraak van het Hof is geen beroep in cassatie mogelijk; dit kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak.

Ieder van de partijen kan het Hof binnen vier weken na de verzenddatum van het proces-verbaal van deze uitspraak schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.

De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Hof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.

Van de verzoeker wordt een griffierecht geheven, dat thans voor de belanghebbende ƒ 80 en voor de verweerder ƒ 315 bedraagt.

Het door de belanghebbende ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.