Gerechtshof Arnhem, 28-02-2008, BC8021, 06-00521

nummer 06/00521

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Overbetuwe (hierna: de Ambtenaar), tevens verweerder in het hierna te noemen incidentele beroep,

en op het incidentele hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende), tevens verweerster in het hiervoor vermelde hoger beroep,

tegen de uitspraak van 6 december 2006 van de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank), nummer AWB 06/2291, in het geding tussen belanghebbende en de Ambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend a-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, vastgesteld op € 496.000.

1.2 Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Ambtenaar, bij uitspraak van 14 december 2005 het bezwaar ongegrond verklaard. Met dagtekening 23 januari 2006 schrijft de Ambtenaar aan belanghebbende deze uitspraak op bezwaar in te trekken. Bij uitspraak van 24 februari 2006, verzonden op 1 maart 2006, heeft de ambtenaar het bezwaar wederom ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen de laatstvermelde uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep aangemerkt als te zijn gericht tegen de uitspraak van 14 december 2005 en met toepassing van artikel 6:11 van de Algemene wet bestuursrecht ontvankelijk verklaard, de uitspraak van 14 december 2005 vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 465.000.

1.4 De Ambtenaar is tegen de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft het incidenteel hoger beroep beantwoord. Bij nader ingezonden brief heeft de Ambtenaar het door hem ingediende hoger beroep aangevuld welke aanvulling door het Hof is aangemerkt als een conclusie van repliek. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van dupliek ingediend.

1.5 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 december 2007 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord A als gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Ambtenaar, tot bijstand vergezeld van B, WOZ-taxateur.

1.6 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1 Belanghebbende is mede-eigenaar en gebruikster van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: de woning). Het betreft een uitgebouwde, van oorsprong uit 1937 daterende, woning met een aangebouwde berging met een inhoud van in totaal 1.182 m³. Bij de woning hoort een schuur met een inhoud van 216 m³ alsmede een tuinhuisje. De opstallen zijn gelegen op een perceel grond van 4.825 m².

2.2 Boven het perceel van belanghebbende bevinden zich hoogspanningskabels van een elektriciteitsbedrijf. Een gedeelte van de berging is gelegen onder één van die kabels.

2.3 Nadat de gemeente Overbetuwe in 2004 riolering had aangelegd, is de woning van belanghebbende in 2005 daadwerkelijk daarop aangesloten. De kosten daarvan bedroegen ongeveer € 10.000. De woning is niet aangesloten op het aardgasnet. Het dak van de woning is in 2003/2004 vervangen, de kozijnen in 2005/2006. De kosten daarvan beliepen respectievelijk ongeveer € 45.000 en € 4.000.

3. Geschil

3.1 In geschil is het antwoord op de vragen of de Rechtbank terecht de tweede uitspraak op bezwaar heeft vernietigd en of de Ambtenaar de waarde van de woning op het juiste bedrag heeft vastgesteld. De Ambtenaar beantwoordt beide vragen bevestigend, belanghebbende ontkennend.

3.2 De Ambtenaar is van mening dat hij de eerste uitspraak op het bezwaar op grond van artikel 6:18 van de Algemene wet bestuursrecht heeft ingetrokken. Hij was daarom bevoegd een nieuwe uitspraak te doen. Verder is hij van mening, dat de Rechtbank, die de vastgestelde waarde heeft verminderd omdat geen rekening is gehouden met achterstallig onderhoud aan het dak en met het ontbreken van een aansluiting op de riolering en het aardgasnetwerk, ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het nader door hem ingenomen standpunt dat op grond van een betere ligging dan in het taxatierapport is vermeld, de waarde naar boven moet worden bijgesteld. Hij is van mening dat de vastgestelde waarde van € 496.000 niet te hoog is.

3.3 De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep bij de Rechtbank. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de Ambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 450.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Nadat de Ambtenaar uitspraak op bezwaar had gedaan kon hij deze niet intrekken, temeer niet nu hij in het onderhavige geval van mening bleef dat die uitspraak juist was. In zijn tweede uitspraak heeft de Ambtenaar slechts de gronden voor de afwijzing van het bezwaar aangevuld. Nu het niet mogelijk is voor een tweede maal uitspraak op een bezwaar te doen moet die uitspraak, waartegen belanghebbende, gelet op de uiterlijke verschijningsvorm daarvan, in beroep kon komen, worden vernietigd. Nu de Rechtbank zulks heeft nagelaten zal het Hof dat alsnog doen en in zoverre de beslissing van de Rechtbank aanvullen. De Rechtbank heeft terecht en op goede gronden geoordeeld dat belanghebbende kon worden ontvangen in haar beroep voor zover dat geacht moet worden te zijn gericht tegen de eerste uitspraak van de Ambtenaar.

4.2 De Rechtbank heeft, onder meer, geoordeeld dat in het licht van het taxatierapport dat door de Ambtenaar is overgelegd, niet valt te begrijpen dat rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud aan het dak en dat de Ambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat het ontbreken van riolering en van een aansluiting op het aardgasnetwerk, niet van invloed is op de waarde van de woning. De Ambtenaar heeft deze oordelen van de Rechtbank in de schriftelijke stukken met betrekking tot het hoger beroep niet bestreden. De Rechtbank heeft voorts overwogen dat belanghebbende met al hetgeen zij heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning € 450.000 bedroeg. Uiteindelijk heeft de Rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vastgesteld op € 465.000.

4.3 De Ambtenaar verdedigt in hoger beroep dat tegenover de verlaging van de waarde op grond van de oordelen van de Rechtbank, staat dat de waarde moet worden verhoogd omdat in het door hem overgelegde taxatierapport ten onrechte is uitgegaan van een matige ligging (liggingsfactor 2) terwijl uitgegaan moet worden van een liggingsfactor 3. Gelet op de gunstige ligging van de woning in het buitengebied zou, bij afwezigheid van hoogspanningskabels, zelfs een liggingsfactor 4 moeten worden gehanteerd. Hij is van mening dat de vastgestelde waarde van € 496.000, per saldo, juist is.

4.4 De taxateur heeft ter zitting verklaard dat zij in het door haar opgemaakte rapport is uitgegaan van een matige ligging, factor 2 (in het rapport per abuis omschreven als “slecht”), en dat in die liggingsfactor de ligging nabij hoogspanningskabels is verdisconteerd. Zij houdt staande dat daarmee op een juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden met de ligging van de woning en dat de in het taxatierapport vermelde waarde van € 496.000 juist is. Dat de optelsom in de matrix uitkomt op € 518.000 moet als onjuist worden beschouwd.

4.5 De stelling van de Ambtenaar dat de waarde van de woning op een hoger bedrag moet worden vastgesteld in verband met een betere ligging, komt in wezen erop neer dat hij het standpunt van de waardedeskundige, neergelegd in het door hem overgelegde taxatierapport, niet onderschrijft. De Ambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt echter geen nader bewijs aangedragen. Naar het oordeel van het Hof maakt de Ambtenaar niet aannemelijk dat in het door hem overgelegde taxatierapport op onjuiste wijze met de ligging is rekening gehouden en dat de waarde, zonder dat rekening wordt gehouden met de, door hem niet bestreden, door de Rechtbank vastgestelde waardeverminderende factoren, op een hoger bedrag dan in het rapport vermeld, moet worden gesteld.

4.6 De taxateur heeft ter zitting nog verklaard dat zij met de slechte onderhoudstoestand heeft rekening gehouden door het hanteren van de onderhoudsscore 2 voor de woning (matig) en 1 voor de schuur (slecht). Uit het taxatierapport blijkt zulks echter niet en deze stelling is noch in de procedure voor de Rechtbank, noch in de schriftelijke stukken met betrekking tot het hoger beroep, naar voren gebracht. Met de enkele, ter zitting van het Hof voor het eerst naar voren gebrachte, stelling van de taxateur dat in de modelmatige berekening rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand van het dak, zonder de stukken over te leggen waaruit dat blijkt en een verklaring omtrent de omvang waarin met die matige onderhoudstoestand is rekening gehouden, maakt de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk dat, laat staan in hoeverre, bij de vaststelling van de waarde van de woning rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand van het dak.

4.7 De wijze waarop de Rechtbank het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport heeft beoordeeld, komt het Hof juist voor, evenals de beoordeling van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. Hetgeen de Ambtenaar en belanghebbende in hoger beroep naar voren hebben gebracht noopt niet tot een ander oordeel en het Hof neemt het oordeel van de Rechtbank over en maakt de daartoe gebezigde gronden tot de zijne. Zowel het hoger beroep als het incidenteel hoger beroep is ongegrond.

5. Kosten

Nu geen sprake is van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en andere kosten zijn gesteld noch gebleken ziet het Hof geen aanleiding voor een veroordeling van de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.

6. Beslissing

Deze uitspraak is op 28 februari 2008 gedaan door mrs. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, R.F.C. Spek en J. van de Merwe, raadsheren en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De griffier, De voorzitter,

(C.E. te Brake) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 maart 2008

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.