Hoge Raad, 09-08-2002, AE2380, C00/283HR

Gegevens

Instantie: Hoge Raad

Datum uitspraak: 9 augustus 2002

Datum publicatie: 9 augustus 2002

Annotator

ECLI: ECLI:NL:HR:2002:AE2380

Formele relaties

Conclusie: ECLI:NL:PHR:2002:AE2380

Zaaknummer: C00/283HR

Inhoudsindicatie

Schijn van bevoegdheid van makelaar. Art. 3:61 lid 2 BW. Toedoen.

Uitspraak

9 augustus 2002

Eerste Kamer

Nr. C00/283HR

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [Eiser 1],

2. [Eiseres 2],

beiden wonende te [woonplaats],

EISERS tot cassatie,

advocaat: mr. G.C. Makkink,

t e g e n

[Verweerder], wonende te [woonplaats],

VERWEERDER in cassatie,

advocaat: mr. F.H.A.M. Thunnissen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - heeft bij exploit van 3 juni 1998 eisers tot cassatie - verder te noemen: [eiser 1] en [eiseres 2] - op verkorte termijn gedagvaard voor de Rechtbank te Haarlem en - na aanvulling van eis en kort gezegd - gevorderd [eiser 1] en [eiseres 2], ieder voor zich en gezamenlijk, bij vonnis voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen tot

(a) medewerking aan het transport van het woonhuis met toebehoren gelegen te [woonplaats] aan de [a-straat] nr. [1], kadastraal bekend gemeente [...] Sectie [...] nr. [...], c.q. te bepalen dat deze uitspraak dezelfde kracht heeft als een verklaring van [eiser] c.s. dat zij [verweerder] toestemming en volmacht geven tot het namens hen medewerken aan het transport aan ham van voormeld woonhuis,

(b) ontruiming en feitelijke levering van voormeld registergoed en hem te machtigen zonodig met behulp van de sterke arm,

(c) hoofdelijke veroordeling van [eiser] c.s. tot vergoeding van de door hem geleden en nog te lijden schade terzake van buitengerechtelijke sommatiekosten ad ƒ 4.000,-- en de schade wegens verzuim en de toerekenbare tekortkomingen van [eiser] c.s., daaronder begrepen de schade door niet-ondertekening van de voorlopige koopakte, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

[Eiser 1] en [eiseres 2] hebben de vorderingen bestreden.

De Rechtbank heeft bij tussenvonnis van 29 juni 1999 de zaak naar de rol verwezen voor uitlating comparitie van partijen en iedere verdere beslissing aangehouden.

Tegen dit tussenvonnis hebben [eiser 1] en [eiseres 2] hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam.

Bij arrest van 29 juni 2000 heeft het Hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigd, en de zaak ter verdere behandeling en afdoening naar voormelde Rechtbank verwezen.

Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het Hof hebben [eiser 1] en [eiseres 2] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal F.B. Bakels strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten die de Advocaat-Generaal in de conclusie onder 1.2 heeft vermeld.

3.2 Het gaat in deze zaak om het volgende. Op 3 december 1997 hebben [eiser 1] en [eiseres 2] het makelaarskantoor [B] opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de verkoop van hun woonhuis te [woonplaats], dat hun ieder voor de onverdeelde helft in medeëigendom toebehoorde. [Verweerder] heeft interesse getoond voor dit huis en heeft - naar hij stelt - het huis uiteindelijk gekocht van [eiser 1] en [eiseres 2] voor een prijs van ƒ 475.000,--, toen de makelaar van [eiser 1] en [eiseres 2] hem meedeelde dat [eiser 1] en [eiseres 2] akkoord gingen met zijn bod van die prijs. [Eiser 1] en [eiseres 2] betwisten dat de koop tot stand is gekomen, omdat [eiseres 2] niet in die koop heeft toegestemd, en de makelaar zich niet van haar toestemming had vergewist.

3.3 [Verweerder] heeft een voorlopig getuigenverhoor doen houden en de onderhavige procedure aanhangig gemaakt, waarin hij primair vordert dat [eiser 1] en [eiseres 2] zullen worden veroordeeld het huis tegen de overeengekomen koopprijs te leveren, en subsidiair dat de Rechtbank partijen zal gelasten de onderhandelingen voort te zetten voorzover zou blijken dat nog enkele details van de koopovereenkomst nadere bepaling behoeven. [Eiser 1] en [eiseres 2] hebben verweer gevoerd.

De Rechtbank heeft bij tussenvonnis van 29 juni 1999 overwogen dat [eiseres 2] de aan haar toe te rekenen schijn heeft gewekt dat [eiser 1] bevoegd was namens haar over het sluiten van de koopovereenkomst te beslissen. Voorts heeft de Rechtbank overwogen dat over de details van de koopovereenkomst nog geen volledige overeenstemming was bereikt, en dat daarover zonodig bij comparitie nader zou kunnen worden overlegd.

3.4 Het Hof heeft de door [eiser 1] en [eiseres 2] tegen dat vonnis gerichte grieven verworpen. Het heeft daartoe in de rov. 4.4 tot en met 4.7 als volg overwogen.

4.4 Tussen partijen staat vast dat [eiser 1] en [eiseres 2] meermalen na contacten met [verweerder] heeft gebeld om met haar te overlegeen en dat [eiser 1] vervolgens met instemming van [eiseres 2] het standpunt van [eiseres 2] aan [verweerder] doorgaf. Tegen de desbetrefende overweging in het bestreden vonnis (rechtsoverweging 4.5, tweede alinea) hebben [eiser 1] en [eiseres 2] geen grief gericht. [Verweerder] heeft in dit verband verklaard dat hij achtereenvolgens de volgende voorstellen heeft gedaan aan [eiser 1]: (1) ƒ 450.000,-- en ƒ 25.000,-- 'zwart' waarop [eiser 1] liet weten het laatste bedrag voor [eiseres 2] verborgen te willen houden; (2) ƒ 450.000,-- en ƒ 25.000,-- 'zwart', waarbij het laatste bedrag wel bekend zou worden aan [eiseres 2]; (3) het laatste voorstel aangevuld met het aanbod dat het paard van [eiseres 2] in de loods zou mogen blijven staan. [verweerder] heeft voorts verklaard dat [eiser 1] de verschillende voorstellen telkens voorlegde aan [eiseres 2] en hem vervolgens telkens liet weten dat [eiseres 2] niet akkoord ging. Uit hetgeen appellanten bij pleidooi hebben verklaard heeft het hof afgeleid dat deze beschrijving door [verweerder] van de gang van zaken inderdaad juist is. Tijdens het laatste gesprek, waarin het eerderbedoelde voorstel (3) werd afgewezen heeft [verweerder] [eiser 1] een bod van ƒ 475.000,-- gedaan, waarop [eiser 1] [verweerder] geadviseerd heeft dit bod uit te brengen bij zijn makelaar.

4.5 Aan deze gang van zaken, die er kort gezegd op neer komt dat [eiseres 2] [eiser 1] bij herhaling gebruikte als 'boodschapper'(althans: dat [eiseres 2] bij herhaling goed vond dat [eiser 1] als zodanig optrad) verbindt het hof de conclusie dat [verweerder] heeft mogen begrijpen dat [eiser 1] mede namens [eiseres 2] sprak wanneer deze reageerde op een voorstel van [verweerder]. [Verweerder] heeft dat in het bijzonder mogen begrijpen toen [eiser 1] hem als reactie op zijn laatste voorstel adviseerde het bod van ƒ 475.000,-- uit te brengen bij de makelaar.

4.6 Voor zover [eiser 1] en [eiseres 2] hebben willen betogen dat aan dit oordeel in de weg staat dat [verweerder] op de hoogte was van de relationele situatie waarin zij zich destijds bevonden, gaat dat betoog niet op. Tegen de achtergrond van het regelmatige contact dat er was tussen [eiser 1] en [eiseres 2] komt aan die situatie immers onvoldoende betekenis toe.

4.7 Het voorgaande tot uitgangspunt nemend en in aanmerking nemend dat [eiser 1] [verweerder] adviseerde om het aanbod van ƒ 475.000,-- uit te brengen bij de makelaar - zulks na de eerder afwijzende reacties op voorstellen van [verweerder] -, onderschrijft het hof het oordeel van de rechtbank dat [verweerder] er op mocht vertrouwen dat de makelaar gerechtigd was namens zowel [eiser 1] als [eiseres 2] aan hem mede te delen dat het bod van ƒ 475.00,-- was aanvaard, zodat [eiser 1] en [eiseres 2] zich via de makelaar hebben verbonden tot verkoop van het pand tegen een bedrag van ƒ 475.000,--.

3.5 De onderdelen I en II bestrijden hetgeen het Hof heeft geoordeeld in de rechtsoverwegingen 4.5 en 4.7. De klachten van onderdeel I zijn neergelegd in de (sub)onderdelen I.7 tot en met I.12; de klachten van onderdeel II in de (sub)onderdelen II.15 - II.17.

3.6 De onderdelen I.7 en I.8 betogen dat de gebondenheid van [eiseres 2] niet kan worden aangenomen op grond van een door een derde (in het onderhavige geval [eiser 1]) gewekte schijn van bevoegdheid van de makelaar, welke schijn voor risico van [eiseres 2] zou komen; dat voor een zodanige toerekening in het geheel geen plaats is nu het gaat om de verkoop van een voor eigen bewoning bestemd huis tussen particulieren, en dat gebondenheid slechts kan worden aangenomen indien [verweerder] op grond van een verklaring of gedraging van [eiseres 2] mocht aannemen dat [eiseres 2] aan de makelaar opdracht had gegeven het bod namens haar te accepteren.

De onderdelen kunnen bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Het oordeel dat [verweerder] erop heeft mogen vertrouwen dat de makelaar bevoegd was namens zowel [eiser 1] als [eiseres 2] aan hem mee te delen dat het bod van ƒ 475.000,-- was aanvaard, heeft het Hof niet alleen gebaseerd op het optreden van [eiser 1]. Het Hof heeft immers mede in zijn oordeel betrokken dat [eiseres 2] [eiser 1] - de eerste drie keer dat over een concreet voorstel werd overlegd - in haar communicatie met [verweerder] als haar "boodschapper" heeft ingeschakeld. Daaruit heeft het Hof kennelijk afgeleid dat zij tegenover [verweerder] de aan haar toerekenbare schijn heeft gewekt dat [eiser 1] ook met haar instemming handelde, toen deze reageerde op het vierde bod van [verweerder] dat in het verlengde van diens eerdere voorstellen lag en aan de eerdere bezwaren van [eiseres 2] tegemoet kwam.

3.7.1 De onderdelen I.10, I.11, I.12, en II.17 betogen dat bepaalde omstandigheden het Hof hadden moeten weerhouden van zijn aan het slot van 3.6 vermelde gevolgtrekking. De onderdelen voeren als zodanig aan: dat [verweerder] slechts is afgegaan op het feit dat [eiser 1] de eerdere biedingen van [verweerder] mede namens [eiseres 2] heeft afgewezen, hetgeen onvoldoende is voor een gerechtvaardigd vertrouwen bij [verweerder], ook al vond die afwijzing telkens na overleg met [eiseres 2] en in overeenstemming met haar wil plaats (I.10); dat [verweerder] wist dat [eiser 1] geen overleg met [eiseres 2] had gevoerd over zijn vierde bod, en er dan ook niet op had mogen vertrouwen dat [eiser 1] mede namens [eiseres 2] sprak toen hij adviseerde het bod bij de makelaar uit te brengen (onderdeel I.11); dat [eiser 1] medeëigenaar was en dat zijn positie daardoor niet die van een "normale pseudo-vertegenwoordiger" was (onderdeel I.12); dat, anders dan in het geval dat aanleiding heeft gegeven tot HR 23 oktober 1998, nr. C 97/161, NJ 1999, 582, geen sprake was van een transactie in het zakelijk verkeer met een rechtspersoon, [eiseres 2] niet zelf tegenover [verweerder] had laten blijken dat zij ervan op de hoogte was dat [eiser 1] of de makelaar onderhandelingen voerden om tot een koop te komen, en niet gesteld of gebleken is dat de onderhandelingen onder enige tijdsdruk stonden (II.17).

3.7.2 Bij de beantwoording van de vraag of de door toedoen van de achterman gewekte schijn voldoende is om bij de wederpartij het gerechtvaardigde vertrouwen te wekken dat een toereikende volmacht is verleend, komt het aan op de omstandigheden van het geval. Bij zijn oordeel dat [verweerder] in het bijzonder heeft mogen begrijpen dat [eiser 1] mede namens [eiseres 2] sprak toen [eiser 1] hem als reactie op zijn laatste voorstel adviseerde het bod van ƒ 475.000,-- bij de makelaar uit te bengen en dat [verweerder] erop mocht vertrouwen dat de makelaar gerechtigd was namens zowel [eiser 1] als [eiseres 2] aan hem mede te delen dat het bod was aanvaard, heeft het Hof betekenis toegekend aan de in rov. 4.4 weergegeven gang van zaken met betrekking tot de biedingen van [verweerder]. Het Hof heeft daarbij erop gewezen dat [eiseres 2] [eiser 1] bij herhaling als boodschapper gebruikte en kennelijk bij zijn oordeel betrokken dat het vierde bod van [verweerder] zodanig aansloot op zijn eerdere voorstellen en zodanig tegemoet kwam aan de bezwaren van [eiseres 2], dat [verweerder], gezien de prompte reactie van [eiser 1], ervan mocht uitgaan dat [eiseres 2] dat vierde bod had voorzien en daarmee op voorhand akkoord was. Aldus heeft het Hof niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, noch zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. De in de onderdelen geopperde bezwaren stuiten op het voorgaande af. In het bijzonder kan niet tegen het oordeel van het Hof worden ingebracht dat [eiseres 2] niet rechtstreeks aan [verweerder] heeft doen blijken dat [eiser 1] of de makelaar bij de acceptatie van het vierde bod mede namens haar optrad, daar gerechtvaardigd vertrouwen ook kan worden gewekt door het laten (voort)bestaan van een bepaalde situatie. De onderdelen I.10, I.11, I.12 en II.17 falen derhalve.

3.8 De onderdelen II.15 en II 16 nemen terecht tot uitgangspunt dat een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en dat met zo een opdracht ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar wordt gewekt. De onderdelen betogen dat, gelet hierop, rechtens onjuist, althans onbegrijpelijk is, het oordeel van het Hof dat de verwijzing door [eiser 1] naar de makelaar, na afwijzing van de eerdere biedingen, voldoende is om aan te nemen dat de makelaar over een voldoende volmacht beschikte om het bod ook namens [eiseres 2] te accepteren.

Ook deze onderdelen stuiten af op hetgeen in 3.6 en 3.7.2 is overwogen.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser 1] en [eiseres 2] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 286,88 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president G.G. van Erp Taalman Kip-Nieuwenkamp als voorzitter en de raadsheren A.E.M. van der Putt-Lauwers, A.G. Pos, O. de Savornin Lohman en A. Hammerstein, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer O. de Savornin Lohman op 9 augustus 2002.