Rechtbank Amsterdam, 30-05-2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:3568, CV EXPL 16-713

5. Bij de beoordeling van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst.

6. Allereerst wordt [gedaagde] niet gevolgd in haar verweer dat [eiser] geen beroep kan doen op de algemene bepalingen, nu deze niet aan haar zouden zijn verstrekt bij het ondertekenen van de huurovereenkomst noch nadien en zij deze heeft vernietigd. Gelet op hetgeen is opgenomen in de tussen partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst, gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] de daarin genoemde algemene bepalingen heeft ontvangen, nu zij voor de ontvangst daarvan een afzonderlijke handtekening heeft geplaatst. [gedaagde] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld om aan te nemen dat zij de algemene bepalingen niet heeft ontvangen. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat zij zich niet kan herinneren dat zij de papieren heeft getekend en verder dat zij de algemene voorwaarden niet heeft, aangezien zij deze niet heeft aangetroffen in het mapje waarin zij alle ontvangen stukken heeft gedaan. Voorts heeft zij tweemaal verklaard dat zij niet durft te zeggen dat ze de onderhavige papieren niet heeft ontvangen. Dit is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] de algemene bepalingen bij het aangaan van de overeenkomst niet heeft ontvangen. Derhalve wordt ervan uitgegaan dat [eiser] aan [gedaagde] een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene bepalingen kennis te nemen, zodat vernietiging daarvan op grond van het bepaalde in artikel 6:233 onderdeel b BW niet mogelijk is.

7. [gedaagde] heeft erkend dat zij het gehuurde gemiddeld eenmaal per maand via de website Airbnb heeft onderverhuurd aan toeristen. Daarmee heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene bepalingen en staat vast dat zij is tekortgekomen door zonder toestemming van [eiser] het gehuurde onder te verhuren aan derden. Het verweer van [gedaagde] dat geen sprake is van een tekortkoming aan haar zijde, omdat er geen sprake was van onderverhuur als bedoeld in de algemene voorwaarden nu het slechts korte verhuurperioden aan toeristen betrof slaagt niet. Deze vorm van onderverhuur valt immers onder het verbod van artikel 1.3 van de algemene bepalingen (zie onder 1.4). Derhalve is [gedaagde] tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

8. [gedaagde] heeft verklaard dat zij het gehuurde sinds januari 2013 heeft onderverhuurd aan derden en dat dit ongeveer eenmaal per maand gedurende twee nachten gebeurde. Tegenover de betwisting door [gedaagde] van de stelling van [eiser] dat aannemelijk is dat de werkelijke opbrengst driemaal zo hoog is geweest dan de 33 verhuurperioden waarop de recensies zien, heeft [eiser] onvoldoende gesteld om aan te nemen dat onderverhuur meer dan gemiddeld twee nachten per maand heeft plaatsgevonden. Nu uit de dossierstukken blijkt dat [gedaagde] sinds januari 2012 lid is van Airbnb, wordt deze datum als aanvangsdatum van de onderverhuur genomen. [eiser] heeft nog gesteld dat [gedaagde] met de onderverhuur is doorgegaan ook nadat haar bij brief van 1 september 2015 was meegedeeld dat onderverhuur niet was toegestaan. Voldoende is evenwel gebleken dat [gedaagde] kort nadien, na terugkeer van haar vakantie, de woning direct van de website Airbnb heeft gehaald.

9. Ten aanzien van de door [eiser] gestelde overlast aan omwonenden door de verhuur aan toeristen waarvoor [gedaagde] als huurder aansprakelijk zou zijn en de door [gedaagde] veroorzaakte overlast, wordt, mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan van de zijde van [gedaagde] , geoordeeld dat van dergelijke overlast onvoldoende is gebleken, zodat daaraan voorbij wordt gegaan.

10. Met betrekking tot de vraag of de hiervoor onder 7 vastgestelde tekortkoming van de zijde van [gedaagde] voldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, wordt allereerst van belang geacht dat aannemelijk is dat [gedaagde] zich tot de ontvangst van de brief van [eiser] van 1 september 2015 niet heeft gerealiseerd dat onderverhuur via de website Airbnb contractueel niet was toegestaan, mede doordat veel van haar vrienden op dezelfde wijze hun woning onderverhuurden aan derden en deze wijze van ingebruikgeving afwijkt van de klassieke wijze van onderverhuur. Hoewel dit niet afdoet aan de tekortkoming, is dit wel van belang bij de weging van de ernst daarvan. Voorts wordt bij die weging belang gehecht aan de omstandigheid dat, indien [gedaagde] had geweten dat deze wijze van onderverhuur via de website Airbnb verboden was, zij nimmer daartoe zou zijn overgegaan, zoals zij ter zitting heeft verklaard en aannemelijk wordt geacht. Ook is van belang dat [gedaagde] het gehuurde ten tijde van de onderverhuur zelf is blijven bewonen en in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft gehouden zodat geen sprake is geweest van onttrekking van de woning aan de woningmarkt. Tot slot wordt meegewogen de maatschappelijke discussie die wordt/is gevoerd over de mogelijkheid van onderverhuur via de website Airbnb, waaronder de vraag of deze vorm van onderverhuur onder voorwaarden kan worden toegestaan, ook in geval van huurders in de sociale sector. In het licht van die discussie en de omstandigheid dat onderverhuur via de website Airbnb voor korte periodes aan voornamelijk toeristen een betrekkelijk nieuw fenomeen is, en het feit dat [gedaagde] de onderverhuur vrijwel direct na ontvangst van de brief van [eiser] van 1 september 2015 heeft gestopt, alsmede gelet op alle overige omstandigheden van dit geval waaronder de grote gevolgen van een beëindiging van de huurovereenkomst voor [gedaagde] , acht de kantonrechter de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] onvoldoende ernstig om tot ontbinding van de tussen partijen bestaande overeenkomst over te gaan. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is daarom niet toewijsbaar.

11. Wat betreft de gevorderde boete wordt als volgt overwogen. Het beding op grond waarvan boete wordt gevorderd betreft een algemene voorwaarde. Nu gebleken is dat [gedaagde] een consument is, dient op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie te Luxemburg (HvJ EG arrest van 4 juni 2009, C-243/08; Pannon) ambtshalve te worden beoordeeld of het beding vanwege zijn onredelijk bezwarende karakter nietig is. Ingevolge artikel 3, lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’ Nu in het beding waarop de gevorderde boete is gebaseerd geen limiet is gesteld aan de te verbeuren boete, kan, zoals in dit geval, de boete oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Van matiging door de kantonrechter kan ingevolge het arrest van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 C-488/11 (Asbeek Brusse c.s. versus Jahani) geen sprake zijn. Dit betekent dat op grond van artikel 3:40, lid 2 BW in verbinding met artikel 6:233 aanhef en onder a. BW het boetebeding nietig is. De op grond daarvan gevorderde boete wordt daarom afgewezen.

12. [eiser] vordert voorts een bedrag van € 22.770,00 aan afdracht van inkomsten uit verboden onderverhuur op grond van artikel 1.4 van de algemene bepalingen. Deze naast de boete contractueel bedongen afdracht wordt in het onderhavige geval toewijsbaar geacht, zij het niet in de door [eiser] gestelde omvang. [gedaagde] heeft de hoogte van de gevorderde afdracht weersproken. Zoals hiervoor onder rechtsoverweging 8 is overwogen wordt bij wijze van begroting voor de berekening van de inkomsten uit verboden onderverhuur uitgegaan van een gemiddelde onderverhuur van twee nachten per maand voor twee personen vanaf januari 2012 tot en met oktober 2015. Uitgaande van een begrote opbrengst van € 230,00 per maand gedurende 46 maanden komt dit neer op een totaalopbrengst van € 10.580,00 uit onderverhuur. Dit bedrag is derhalve toewijsbaar.

13. Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiser] belast.