Rechtbank Breda, 09-05-2006, AX5808, AWB 05/3949

Uitspraakdatum: 9 mei 2006

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[X], wonende te [Z], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], verweerder.

Eiser wordt hierna ook aangeduid als belanghebbende.

1. Beslissing

2. Gronden

2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2003 (de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 355.000. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verminderd tot € 309.000.

2.2. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 470 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 428 m².

2.3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 247.000.

2.4. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling van de Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

2.6. Belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum, dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging in de buurt van horecagelegenheden en aan een drukke doorgaande verkeersweg met drempels. Voorts is belanghebbende van mening dat gelet op de verkoop van het object [a-straat 1] te [Z] in december 2003 voor een prijs van € 395.000, de waarde van zijn onroerende zaak te hoog is vastgesteld.

2.7. Verweerder op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, heeft een taxatierapport, opgemaakt door [E], overgelegd met onder meer een overzicht van de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. Ter ondersteuning van het taxatierapport heeft verweerder een matrix betreffende de onroerende zaak en de vergelijkbare objecten overgelegd.

2.8. Voor zover belanghebbende zich beroept op de waarde die voor het voorafgaande tijdvak aan de onroerende zaak is toegekend en in samenhang daarmee op de sindsdien opgetreden algemene, regionale en stedelijke waardeontwikkeling op de markt voor onroerende zaken als de onderhavige, verwerpt de rechtbank dit beroep. De juistheid van die eerder vastgestelde waarde staat thans niet ter beoordeling van de belastingrechter en ook overigens kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.

2.9. Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de vastgestelde waarde van zijn onroerende zaak niet in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijs van het object [a-straat 1] te [Z], welke verkoop tot stand is gekomen in december 2003. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de objectkenmerken van [a-straat 1], in het bijzonder gezien het bouwjaar, de ligging direct aan de straat en de inhoud, dit object niet als vergelijkbaar met de onroerende zaak kan worden bestempeld. Daarnaast neemt de rechtbank daarbij in overweging dat de koopprijs van [a-straat 1] te [Z] bijna één jaar na de waardepeildatum tot stand is gekomen.

2.10. De omstandigheid dat de door verweerder ter vergelijking aangevoerde objecten andere objectkenmerken hebben, brengt nog niet met zich dat deze objecten als niet vergelijkbaar met de onroerende zaak kunnen worden bestempeld. De rechtbank is van oordeel dat de deze objecten, nu het ook vrijstaande panden zijn, vergelijkbaar zijn. Wel is echter van belang dat verweerder zich bij de vergelijking voldoende rekenschap moet geven van de relevante verschillen. Verweerder heeft aangevoerd dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de relevante verschillen en dat de onroerende zaak in vergelijking met de referentieobjecten een andere waarde kent vanwege het verschil in ligging van het object, waarvoor een aftrek is toegepast van € 13.000. Naar het oordeel van de rechtbank is de aldus in aanmerking genomen aftrekpost onvoldoende. De rechtbank kent hierbij met name belang toe aan hetgeen belanghebbende ter zitting heeft verklaard omtrent de ligging van de onroerende zaak op de hoek van de straat, de omstandigheid dat sprake is van een drukke straat, de ligging van het pand van belanghebbende op een hoek bij een verkeersdrempel die – anders dan verweerder in het taxatierapport heeft vermeld – niet is geasfalteerd, de foto’s van de vergelijkingsobjecten die een veel vrijere ligging hebben en de kaart van de omgeving van de onroerende zaak die in het taxatierapport is opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval de omgevingsfactoren wel degelijk een waardedrukkende invloed van betekenis hebben. In zoverre is het beroep van belanghebbende gegrond.

2.11. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Gezien het onder 2.10. overwogene concludeert de rechtbank dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 309.000.

2.12. Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank echter evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 247.000 bedraagt. Die waarde wijkt onaanvaardbaar veel af, gezien oppervlakte en inhoud, van de waardes van de in het taxatierapport opgevoerde vergelijkingsobjecten.

2.13. Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen bepaalt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum, in goede justitie op € 300.000.

2.14. Artikel 26a Wet WOZ bepaalt voor een geval als het onderhavige dat de bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak wordt geacht juist te zijn indien de werkelijke waarde daarvan niet meer dan 4 procent afwijkt. De door de rechtbank vastgestelde waarde van € 300.000 wijkt meer dan 4 procent af van de in de oorspronkelijke WOZ-beschikking vastgestelde waarde van € 355.000 zodat artikel 26a niet aan verlaging van de waarde in de weg staat. De omstandigheid dat verweerder bij de uitspraak op bezwaar de waarde reeds had verlaagd tot € 309.000 doet daar niet aan af.

2.15. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.

3. Proceskosten

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten van belanghebbende komen slechts in aanmerking voor zover het reis- en verletkosten betreffen. De reiskosten worden becijferd op basis van het openbaar vervoer 2e klasse op een bedrag van € 9,06. De rechtbank stelt de verletkosten van belanghebbende vast op een bedrag van 4 uur maal € 25 per uur is € 100. De rechtbank acht deze kosten van in totaal € 109,06 redelijk en in overeenstemming met het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht.

Deze uitspraak is gedaan op 9 mei 2006 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.H.W.N. Lammers, griffier.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel