Rechtbank Noord-Nederland, 13-03-2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:1180, C18/154827/KG ZA 15-63
Rechtbank Noord-Nederland, 13-03-2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:1180, C18/154827/KG ZA 15-63
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Nederland
- Datum uitspraak
- 13 maart 2015
- Datum publicatie
- 16 maart 2015
- ECLI
- ECLI:NL:RBNNE:2015:1180
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHSHE:2020:3973
- Zaaknummer
- C18/154827/KG ZA 15-63
Inhoudsindicatie
Uitvoering van naar de mening van verhuurder dringende werkzaamheden aan pand huurders. Verhuurder heeft niet betwist dat het gehuurde thans niet wind- en waterdicht is en evenmin dat zij geen maatregelen heeft getroffen om te voorkomen dat de huurders schade zullen leiden als gevolg van de werkzaamheden. Voorziening tot wind- en waterdichtmaken toegewezen.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht
Zittingsplaats Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/154827 / KG ZA 15-63
Vonnis in kort geding van 13 maart 2015
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SARGASSO MARINE SERVICES B.V.,
gevestigd te Grootegast,
2. de stichting
STICHTING APPINGEDAMMER BRONS MOTOREN MUSEUM,
gevestigd te Ooststellingwerf,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat mr. A. Woertman,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CONTROL SEAL B.V.,
gevestigd te Groningen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. L.S. Slinkman.
Partijen zullen hierna Sargasso en Brons enerzijds en Control Seal anderzijds genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding;
- -
-
de mondelinge behandeling d.d. 11 maart 2015;
- -
-
de pleitnota van Sargasso en Brons;
- -
-
de pleitnota van Control Seal;
- -
-
de eis in reconventie;
- -
-
de aanhouding van de behandeling teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in der minne tot een oplossing van het thans voorliggende geschil te komen;
- -
-
het faxbericht d.d. 12 maart 2015 van mr. Woertman aan de voorzieningenrechter waarin deze heeft verzocht om vonnis te wijzen.
Vonnis is bepaald op heden.
2 De feiten
Sargasso is een onderneming die onder meer een groothandel in verbrandings-motoren, pompen en compressoren voert.Brons houdt zich sinds 2005 bezig met het voeren en in standhouden van het Brons Motoren Museum.
Brons heeft sinds 1 februari 2008 van Control Seal gehuurd een deel van het perceel [adres] te [plaats], kadastraal bekend onder sectie [kadastrale gegevens], ook wel bekend als “Oude fabriek met Witte kantoor”.De huurprijs bedroeg € 2.000,00 per maand. Brons fungeerde, met instemming van Control Seal, jarenlang als onderverhuurder voor Sargasso, alsmede voor stichting De Zijlen.
Sinds november 2013 is er op verzoek van Control Seal een wijziging doorgevoerd, in die zin dat Control Seal vanaf die datum rechtstreeks aan de verschillende genoemde huurders verhuurt. Sinds november 2013 wordt derhalve een deel van het perceel [adres] te [plaats], kadastraal bekend onder sectie [kadastrale gegevens], van Control Seal gehuurd door Sargasso, Brons en stichting De Zijlen. De huurprijs is in totaal voor de drie huurders gelijk aan de oude huurprijs. Over andere
voorwaarden is wel onderhandeld tussen partijen, maar tot op heden is daarover geen overeenstemming ontstaan.
Tussen eisers en Control Seal zijn de verhoudingen in 2014 bekoeld.
De huurovereenkomsten met Sargasso en Brons is door Control Seal opgezegd bij brieven van respectievelijk 4 september 2014 en 30 september 2014. Daarbij is ontruiming aangezegd tegen 1 november 2014, respectievelijk 1 februari 2015.
Sargasso en Brons hebben in dat kader op de voet van artikel 7:230a eerste lid BW een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter van deze rechtbank, met daarin het (voorwaardelijke) verzoek om de termijn, waarbinnen ontruiming zou moeten plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van deze huurovereenkomst, derhalve tot en met 1 november 2015 respectievelijk 1 februari 2016. De mondelinge behandeling van dat verzoekschrift is voorzien op 26 maart 2015.
Bij schrijven van 5 februari 2015 heeft Control Seal Sargasso en Brons het volgende bericht:
‘We willen u informeren dat er een urgente status is ontstaan omtrent het genoemde gebouw en waar u zich op dit moment huisvestigt. Het gebouw zal op zeer korte termijn onderwerp zijn van grote urgente verbouwing en reconstructie. Het is ons onder de aandacht gebracht dat wij met spoed het resterende asbest binnen en buiten het gebouw te verwijderen. De huidige installaties voldoen niet meer aan de huidige normen en veiligheidsregels. Het is ons onder de aandacht gebracht dat door de leeftijd van het gebouw (ongeveer 130 jaar) en langdurig gebrek aan onderhoud en investeringen in het gebouw er een urgente situatie is ontstaan en dat de veiligheid in het gebouw niet langer te garanderen is, onder de huidige condities. Door deze urgente situatie en om het gebouw te redden is er op korte termijn groot onderhoud nodig. De onderhoud betreft ondermeer:
Controleren, vernieuwen evt. vervangen van alle elektrische leidingen en installaties om het brandgevaar te verkleinen.
Het is noodzakelijk on de verwarmingsinstallatie en gastoevoer te controleren, vervangen of te vernieuwen om de installatie weer te laten voldoen aan de huidige regelgeving en het risico op brandgevaar te verkleinen.
Het is noodzakelijk om het dak te repareren, omdat de dakconstructie wegens langdurig lekken is aangetast en het gevaar dreigt dat deze instort.
Het is noodzakelijk om de ramen en deuren te repareren omdat er veel corrosie is en het risico bestaat dat ramen uit de sponningen vallen en dat hierbij gewonden vallen.
Het is noodzakelijk om het gebouw weer te laten voldoen aan de bestaande veiligheidsregelgeving, milieu eisen etc.
Voortzetting van de huidige situatie zonder uitvoer van bovenstaande verbeteringen, kunnen fatale gevolgen hebben voor de ingezetenen i.v.m. een sterk verhoogd risico op brandgevaar of instortingsgevaar.
In het belang van de veiligheid is noodzakelijk om het gebouw voor een periode te sluiten om de reconstructies uit te voeren.
De reconstructietijd wordt geschat op 6 tot 12 maanden. De urgente reparaties zijn al enkele jaren ingepland en zullen starten vanaf einde februari 2015.
We verontschuldigen ons voor dit ongemak maar onze mening is dat veiligheid voorop staat. We moeten het gebouw redden voor de toekomst en de veiligheid kunnen garanderen.
Omdat de huurcontracten zijn opgezegd, adviseren wij u om het gebouw zsm. te evacueren en om een alternatieve ruimte te zoeken voor de toekomst.
Na de reconstructie is de verwachting dat het gebouw in gebruik wordt genomen voor uitbreiding van de groei van Control Seal en zullen er in eerste instantie naar verwachting 20 werknemers in ondergebracht worden. Op langere termijn worden er naar verwachting werkplaatsen gecreëerd voor 50 werknemers. De reconstructie is opgezet om het uiterlijk van het gebouw te behouden in originele staat, echter de installaties zullen voldoen aan de huidige standaards, regel-en wetgeving.’
Bij e-mail van 23 februari 2015 is Control Seal namens Sargasso en Brons verzocht c.q. gesommeerd om een nadere onderbouwing over te leggen van de noodzaak van de desbetreffende renovatie. Tevens is zij bij voormeld schrijven gesommeerd om Sargasso en Brons de toegang tot de parkeerplaats bij het gehuurde wederom te verschaffen. Hierop heeft Control Seal niet gereageerd.
Bij e-mail van 24 februari 2015 heeft de raadsman van Sargasso en Brons Control Seal gewezen op het ontbreken van een plan van aanpak met betrekking tot de geplande werkzaamheden. Bovendien is Control Seal gewezen op de noodzaak en haar verplichting om enige overlast tot een noodzakelijk minimum te beperken, in dier voege dat het gehuurde (inclusief dak) deugdelijk afgesloten dient te blijven.
Op donderdag 26 februari 2015 is Control Sea met de werkzaamheden op het dak van het gehuurde begonnen.
De arbeidsinspectie heeft het werk op vrijdag 27 februari 2015 laten stilleggen en
de werklieden van het dak doen halen.
Nadat het werk enige dagen heeft stil gelegen, zijn de werkzaamheden weer hervat.
Als gevolg van de door Control Seal geïnitieerde werkzaamheden is het gehuurde pand thans niet wind- en waterdicht. Sargasso en Brons worden daardoor in hun bedrijfsvoering beperkt. Zonder nadere maatregelen dreigt schade te ontstaan, onder meer aan de in het museum aanwezige (antieke) motoren.
3 Het geschil in conventie
De vordering van Sargasso en Brons strekt ertoe:
I. Control Seal te veroordelen bij vonnis, althans binnen een (1) uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, onder afgifte van de sleutels, aan eisers en hun bezoekers de vrije en onbeperkte toegang te verschaffen tot het gehuurde aan de [adres] te [plaats], en deze toegang als zodanig ook onbeperkt verschaft te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 5.000.000, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;
II. Control Seal te veroordelen bij vonnis, althans binnen een (1) uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, te gehengen en te gedogen, dat eisers en hun bezoekers onverkort en onbeperkt gebruik kunnen maken van de parkeerplaatsen bij het gehuurde, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 100.000, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;
III. Control Seal te veroordelen bij vonnis, althans binnen een (1) uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, opdat zij de werkzaamheden aan het gehuurde staakt en gestaakt houdt tot na een onherroepelijke uitspraak in de lopende ontruimingsbeschermingszaak, en ook nadien niet eerder dan na 14 dagen na afgifte aan eisers van een deugdelijk en onderbouwd plan van aanpak met daarin tenminste opgenomen welke partij, welke werkzaamheden wanneer gaat verrichten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,00, althans een in goede Justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seat in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 5.000.000, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;
IV. Control Seal te veroordelen bij vonnis, althans binnen een (1) uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, om het gehuurde binnen 6 uren na (betekening van) het in deze te wijzen vonnis wind- en waterdicht zal worden gemaakt en behouden zal blijven, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft om
aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 5.000.000, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;
V. Om, bij gebreke van voldoening aan het onder 1 tot en met IV gevorderde eisers te machtigen een en ander zelf te bewerkstelligen, met behulp van de sterke arm van politie en justitie en zulks op kosten van Control Seal;
VI. Control Seal te veroordelen in de kosten van deze procedure;
VII. Control Seal te veroordelen in de nakosten.
Control Seal heeft verweer gevoerd.