Rechtbank Oost-Brabant, 21-02-2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:770, SHE-11_2069

Een elftal natuurlijke personen heeft bij akte van 20 november 2000 de eigendom verkregen van een bedrijfspand met expeditie- en kantoorruimten, ondergrond en parkeerterrein, op een perceel op het Sciencepark Eindhoven 5125 te Son en Breugel, destijds kadastraal bekend gemeente Son en Breugel, sectie B, nummer 2554, thans gemeente Son en Breugel, sectie B, nummer 2588, ged. Zij hebben de eigendom van het pand ingebracht in eiseres.

Het Sciencepark Eindhoven wordt globaal begrensd door het Wilhelminakanaal ten noorden, de Rijksweg A 58 ten zuiden, de Rijksweg A 50 ten oosten en de Visplas Ekkersweijer ten westen.

Op 23 februari 2007 heeft eiseres bij verweerder een aanvraag om planschadevergoeding ingediend. In de aanvraag heeft zij gesteld dat zij schade heeft geleden, in de vorm van waardevermindering, in verband met een tweetal vrijstellingsbesluiten die verweerder op grond van artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft verleend.

Bij het eerste besluit van 21 juli 2006, bekendgemaakt op 9 augustus 2006, heeft verweerder een vrijstelling verleend voor niet bouwvergunningplichtige activiteiten ten behoeve van, voor zover hier van belang, de aansluiting van het bedrijvenpark Ekkersrijt op het rijkswegennet aan de zuidzijde van het bedrijvenpark. Bij het tweede besluit van 3 oktober 2006, bekendgemaakt op 27 november 2006, heeft verweerder vrijstelling en bouwvergunning verleend voor het realiseren van bouwvergunningplichtige werkzaamheden (kunstwerken) voor onder meer deze aansluiting.

Voor zover in deze zaak van belang, is met de vrijstellingsbesluiten vrijstelling verleend van de bestemmingsplannen "Ekkersrijt West" en "Industrieterrein Ekkersrijt".

Bij de aanvraag van 23 februari 2007 is een taxatierapport van Bossers en Fitters bedrijfshuishouding B.V. te Eindhoven gevoegd, waarin de waardevermindering als gevolg van de vrijstellingsbesluiten wordt getaxeerd op € 600.000,00. In het rapport worden de volgende schadeoorzaken genoemd:

Verweerder heeft het verzoek van eiseres ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). In het in oktober 2010 uitgebrachte advies heeft de SAOZ op basis van een planologische vergelijking gesteld dat de planologische maatregelen niet hebben geleid tot een nadeliger positie van eiseres waaruit schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.

Verweerder heeft in het primaire besluit van 21 december 2010, in navolging van het advies van de SAOZ van oktober 2010, besloten om het planschadeverzoek af te wijzen.

Conform het advies van de commissie voor bezwaar- en beroepschriften van de gemeente Son en Breugel (hierna: de adviescommissie), heeft verweerder het bezwaarschrift bij besluit van 10 mei 2011 gedeeltelijk gegrond en voor het overige ongegrond verklaard.

Verweerder heeft, naar aanleiding van het advies van de adviescommissie, de SAOZ om een nader advies gevraagd. De SAOZ heeft dit advies op 11 juni 2011 uitgebracht. Vervolgens heeft verweerder het bestreden besluit genomen.

De beslissing op bezwaar van 10 mei 2011 is ingetrokken en geheel vervangen door het bestreden besluit. Gelet hierop heeft eiseres geen belang meer bij een beoordeling van het beroep, voor zover dat is gericht tegen het besluit van 10 mei 2011.

Het beroep zal in zoverre dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard. Deze beroepsgrond van eiseres behoeft geen verdere bespreking.

Volgens verweerder is per saldo van een planologisch nadeel geen sprake. Verweerder heeft zich daarbij gebaseerd op de adviezen van de SAOZ van 15 oktober 2010 en 11 juli 2011.

In het eerste advies komt de SAOZ tot de bevinding dat vóór de planologische mutatie het gebouw, bezien vanaf de A58, geheel aan het zicht had kunnen worden onttrokken.

In het tweede advies concludeert de SAOZ dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet is uit te sluiten dat het pand van eiseres, bij een maximale invulling van de planologische mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan "Ekkersrijt West", door het oprichten van meerdere bouwwerken met een oppervlakte van maximaal 10 m2 en een maximale hoogte van 10 meter op de gronden ten zuiden van het perceel met de bestemming "Waterhuishoudkundige doeleinden", grotendeels aan het zicht had kunnen worden onttrokken. Er bestond alleen beperkt zicht op met name irrelevante, ondergeschikte delen, van het object van eiseres. Voor zover er geconcludeerd wordt tot nadeel ten gevolge daarvan, weegt dit nadeel volgens de SAOZ niet op tegen het grote voordeel van directe ontsluiting op het rijkswegennet.

Op de ten zuiden van het bedrijfsperceel gelegen gronden konden binnen het bestemmingsplan "Ekkersrijt West" met de bestemming "Waterhuishoudkundige doeleinden", met gebruikmaking van de algemene vrijstellingsregeling uit paragraaf III, artikel 1, van de planregels, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming worden opgericht met een oppervlakte van maximaal 10 m2 een hoogte van maximaal 10 meter.

Met vrijstelling konden op gronden met de bestemming "Verkeersdoeleinden" bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van constructie en de verkeerstechnische uitrusting van wegen, zoals een talud waarop een weg ligt, worden opgericht met een hoogte van maximaal 6 meter langs het gehele perceel van eiseres.

Verder konden kleine gebouwtjes en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten algemenen nutte, zoals telefooncellen en abri's, worden opgericht met een hoogte van maximaal 2,5 meter en een oppervlakte van maximaal 3 m2 en, gebruikmakende van een tweetal algemene vrijstellingsregelingen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een hoogte van maximaal 10 meter en een maximale oppervlakte van 10 m2.

Op basis van het bestemmingsplan "Industrieterrein Ekkersrijt", konden op de gronden ten oosten van het perceel van eiseres met de bestemming "Openbaar groen", bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van geluidwerende voorzieningen worden gerealiseerd met een hoogte van maximaal 3 meter. Ook konden gebouwtjes en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van openbaar nut worden opgericht. Evenals op grond van het bestemmingsplan "Ekkersrijt West", konden, met gebruikmaking van vrijstellingsregels, bouwwerken geen gebouwen zijnde tot 11 meter hoogte en met een maximale oppervlakte van 10 m2 worden opgericht

In haar verslag van 5 oktober 2012 acht de StAB de bestemming "Verkeersdoeleinden" van het bestemmingsplan "Ekkersrijt West" bepalend voor de bebouwingsmogelijkheden op de gronden ten zuiden van eiseres' bedrijfsperceel.

Volgens de StAB kon door gebruik van deze bebouwingsmogelijkheden, gezien vanaf de A58, komende vanuit westelijke richting, het bedrijfspand van eiseres reeds gedeeltelijk aan het zicht worden onttrokken. De StAB acht het echter onwaarschijnlijk dat op gronden tussen de verkeersbestemming en het pand van eiseres zoveel bebouwing ten behoeve van nutsdoeleinden zou kunnen worden opgericht, dat deze bebouwing een bijna aaneengesloten front vormt over de breedte van het pand van eiseres. De StAB neemt hierbij de mogelijke lengte (70 m) van de gevel van het pand en de toegestane hoogte van het pand (inclusief vrijstelling 16,5 m) in aanmerking. Daarbij komt volgens de StAB dat ondergeschikte delen van het pand, waaronder reclame-uitingen, nog altijd tot 5,5 meter boven de maximaal toegestane bebouwing op de tussenliggende gronden konden uitsteken.

De StAB trekt, voor zover het de gevolgen van de bebouwing op het zicht op eiseres' bedrijfspand betreft vanwege de gevolgen van het bestemmingsplan "Industrieterrein Ekkersrijt", dezelfde conclusie als bij de gevolgen van het bestemmingsplan "Ekkersrijt West".

In aanvulling hierop heeft de StAB geconcludeerd dat de maximale invulling van de planologische mogelijkheden van de bestemming "Openbaar groen" in elk geval enige belemmering oplevert van het zicht op het bedrijfspand van eiseres. De StAB heeft daarbij in aanmerking genomen dat de strook met deze bestemming ongeveer 25 meter breed is, zodat niet kan worden uitgesloten dat er meerdere rijen bomen of hagen kunnen worden aangeplant.

Volgens de StAB heeft de combinatie van groenvoorziening en bebouwing tot gevolg dat het bedrijfspand, gezien vanaf de A58, komende uit oostelijke richting, gedeeltelijk aan het zicht kon worden onttrokken. Door de breedte van de strook met de bestemming "Openbaar groen", acht de StAB de onttrekking van het pand aan het zicht ten gevolge van dit bestemmingsplan groter dan dat ten gevolge van het bestemmingsplan "Ekkersrijt West".

De StAB concludeert, bovenaan pagina 29 van haar verslag, dat, doordat er vanwege de vrijstellingsbesluiten planologisch gezien in het geheel geen zicht meer is op de bedrijfslocatie van eiseres, kan worden gesteld dat er sprake is van een planologische verslechtering.

De rechtbank onderschrijft de conclusies van de StAB.

Anders dan de SAOZ die het mogelijk door haar opvatting over de voordelen van de ontsluiting - min of meer in het midden laat of het verlies van zicht op de bedrijfslocatie op zichzelf een planologisch nadeel oplevert, komt de StAB onmiskenbaar tot de conclusie dat sprake is van een planologische verslechtering. De StAB heeft hierbij, anders dan de SAOZ, in haar beschouwing bovendien de gevolgen van de planologische mutatie in relatie tot het bestemmingsplan "Industrieterrein Ekkersrijt" op de zichtbaarheid van eiseres' bedrijfspand betrokken.

Deze beroepsgrond slaagt.

Verweerder heeft zich in het bestreden besluit op het standpunt gesteld dat van relevante trillingshinder als gevolg van het mogelijk maken van de ontsluiting niet is gebleken. Verweerder heeft daarbij betrokken dat het rapport van Peutz niet kan worden gebruikt, omdat het niet definitief is en het rapport van Arthe een tussenstap is in het kader van de planologische inpassing en op basis van dit rapport geen conclusies kunnen worden getrokken. Volgens verweerder had het op de weg van eiseres gelegen om zorg te dragen voor een vervolgrapportage op het rapport van Arthe en/of het rapport van Peutz definitief te laten maken.

In aanvulling op - deels in afwijking van - het in het bestreden besluit ingenomen standpunt, heeft verweerder in het aanvullend verweerschrift aangegeven dat het onderzoek door Peutz niet summier was. Het betreft een specifiek onderzoek naar de vraag of er tijdens de aanleg sprake zou kunnen zijn van trillingshinder voor het productieproces in het bedrijfsgebouw. Op basis van dit rapport zijn tevens conclusies getrokken over de hinder na openstelling van de ontsluitingsweg. Door Peutz is geconcludeerd dat het niet in de lijn der verwachting ligt dat het productieproces door regulier verkeer over de nieuwe ontsluitingsweg wordt verstoord.

Volgens de StAB (verslag van 5 oktober 2012) hadden de gronden ten zuiden van het perceel van eiseres in het bestemmingsplan "Ekkersrijt West" reeds de bestemming "Verkeersdoeleinden", met de aanduiding "verkeersdoeleindenklassen (I) - lokale ontsluitingswegen". De aldus bestemde en aangeduide gronden waren bestemd voor de aanleg van verkeersdoeleinden ten dienste van het plaatselijk verkeer en de ontsluiting van de aanliggende bedrijfsterreinen.

Daarmee kon volgens de StAB op deze gronden reeds een rijksweg worden gerealiseerd waarop veel verkeer langs kon komen, met veel invloed op het trillingsniveau binnen het pand van eiseres.

De direct ten oosten van het perceel van eiseres gelegen gronden zijn in het bestemmingsplan "Industrieterrein Ekkersrijt" bestemd tot "Industrieterrein I", "Industrieterrein II" en "Voorterrein". Deze bestemmingen boden volgens de StAB mogelijkheden voor parkeren en dus voor verkeersbewegingen - ook met zwaar verkeer - op een afstand van ongeveer 5 meter van het bedrijfspand. Een aansluiting op de A58, een doorgaande weg of een gebruik ten behoeve van doorgaand verkeer was niet mogelijk.

De realisering van de aansluiting op de A58 en de daarvoor vereiste infrastructuur en kunstwerken, op basis van de vrijstellingsbesluiten, heeft geleid tot een toename van de intensiteit van de verkeersbewegingen op een afstand van minimaal ongeveer 9 meter van het bedrijfspand, die op grond van het voorafgaande planologische regime niet mogelijk zou zijn geweest.

De StAB concludeert dat de verkeersintensiteit op de ten oosten van het bedrijfspand gelegen gronden weliswaar is toegenomen, maar dat dit nog niet betekent dat er sprake is van extra trillingshinder. Voor deze conclusie vindt de StAB voldoende steun in de (concept-) rapportage van Peutz en een rapport van Geodelft van april 2006. Het rapport van Arthe acht de StAB niet bruikbaar, omdat dit rapport alleen ingaat op de trillingshinder als gevolg van de aanleg van de nieuwe aansluiting.

De rechtbank volgt de StAB in haar conclusie betreffende de toename van trillingshinder.

Het (concept-) rapport van Peutz heeft betrekking op een onderzoek naar trillingsniveaus ten gevolge van (de realisatie van) de nieuwe ontsluiting op de A58. In paragraaf 5.2 van dat rapport is geconcludeerd dat het niet in de lijn der verwachting ligt dat, na realisering van de aansluiting, het productieproces in de bedrijfshal wordt verstoord door het reguliere wegverkeer. Weliswaar is er daarbij vanuit gegaan dat er geen dilataties, onderbrekingen of oneffenheden in het wegdek aanwezig zullen zijn, maar niet wordt geconcludeerd dat, als die er wel zijn, zeker sprake is van verstoring van het productieproces door trillingen.

Het rapport van Geodelft van april 2006 is opgesteld met het oog op de analyse van de mogelijke gevolgen voor het trillingsgevoelige productieproces van Neways, de toenmalige gebruiker van het bedrijfspand, na realisering van de aansluiting. Op basis van metingen van het bestaande trillingsniveau door verkeer en van modelberekeningen zijn conclusies getrokken over de mogelijke trillingsniveau na aanleg van de aansluiting. Geconcludeerd wordt dat het trillingsniveau direct voor het pand weliswaar toeneemt, maar dat geen uitspraak kan worden gedaan over het trillingsniveau ter plaatse van de trillingsgevoelige opstelling van apparatuur. Volgens het rapport wordt daar mogelijk wel aan de eisen voldaan.

Dat ten gevolge van de vrijstellingen sprake is van een toename van het trillingsniveau door wegverkeer die heeft geleid tot schade, is dan ook niet komen vast te staan. Ook heeft eiseres niet aangetoond dat potentiële huurders van het bedrijfspand zijn afgehaakt, vanwege trillingshinder in het bedrijfsgebouw.

Dit beroepsonderdeel faalt.

Volgens de StAB leidt de planmutatie per saldo tot een zeer lichte verbetering ten opzichte van de oude planologische situatie. Voor het verkeer dat vanuit noordelijke en oostelijke richting de bedrijfslocatie benadert, is de reisafstand niet verkort. Voor verkeer dat vanuit het zuiden en westen komt, is de afstand met ongeveer 2 kilometer bekort. Daarmee is het voordeel in verkeerstechnisch opzicht niet substantieel.

De rechtbank volgt de StAB in haar conclusie dat, gelet hierop, van een zeer lichte verbetering sprake is. Waarom sprake zou zijn van een groot voordeel heeft verweerder niet onderbouwd.

Zoals uit het voorafgaande kan worden afgeleid, is de rechtbank, anders dan verweerder, van oordeel dat het verlies van zicht op de bedrijfslocatie ten gevolge van de planmutatie een planologisch nadeel oplevert en de aanleg van de ontsluiting geen substantiële planologische verbetering oplevert. Per saldo is er dan ook sprake van een planologische verslechtering.

Het beroepsonderdeel slaagt dan ook.

De rechtbank heeft de StAB, in haar brief van 27 april 2012, gevraagd om haar, indien de StAB tot het oordeel mocht komen dat per saldo sprake is van een planologisch nadeel, te berichten in hoeverre sprake is van schade en die schade in dat geval te (doen) taxeren.

Omdat de StAB inderdaad tot de slotsom kwam dat er per saldo sprake was van planologisch nadeel, heeft zij opdracht gegeven aan Colliers International Consultants B.V. te Amsterdam (hierna: Colliers) om de planschade te taxeren.

De taxateur komt tot de bevinding dat, op basis van de in het taxatierapport gebruikte referentieobjecten, niet kan worden geconcludeerd dat de ligging op een zichtlocatie van de rijksweg van toegevoegde waarde is. Evenmin kan worden geconcludeerd dat de afstand tot de afrit van de rijksweg van invloed is op de waarde. Objecten op het bedrijfsterrein hebben volgens de taxateur geen afwijkende waarde op basis van de ligging in het gebied, uitsluitend op basis van objectkenmerken.

Volgens de taxateur zijn, gelet op de transacties op en rond de peildatum 27 november 2006 aantasting van de zichtlocatie en verlegging van de entree van het terrein niet direct in waarde uit te drukken. Wellicht zijn deze aspecten van enige invloed, maar die effecten vallen volgens de taxateur binnen de normale bandbreedte waarin doorgaans een taxatiewaarde gezien moet worden.

Op basis van zijn bevindingen heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak vlak voor en vlak na de planologische mutatie bepaald op € 4.140.000.

De StAB is, op basis van deze taxatie, tot de conclusie gekomen dat als gevolg van de planmutatie geen aantoonbare waardevermindering is opgetreden.

De StAB heeft bij de totstandkoming van zijn verslag van 5 oktober 2012 rekening gehouden met de door eiseres, in reactie op het concept-verslag, ingebrachte taxatierapport van DTZ Zadelhoff en de door haar ingeschakelde taxateur om een reactie daarop gevraagd. Deze taxateur heeft in het rapport van DTZ Zadelhoff geen aanleiding gezien om wijziging te brengen in het aan de StAB uitgebrachte taxatierapport.

De StAB komt in zijn verslag tot de conclusie dat er geen planschade is geleden die voor vergoeding in aanmerking zou kunnen komen.

De StAB heeft deze vragen in haar aanvullend verslag van 17 april 2013 beantwoord.

Blijkens de beantwoording wordt een bandbreedte veroorzaakt door de onzekerheid over de verkoopprijs en is deze groter bij een minder courant object, omdat in dat geval (goed) vergelijkbare referenties ontbreken. In dit geval is de bandbreedte waarschijnlijk groter dan 5% boven en onder de getaxeerde waarde, omdat van een minder courant object sprake is. De precieze omvang zou pas duidelijk worden als het object te koop zou worden aangeboden en er biedingen zouden worden gedaan.

De rechtbank neemt tot uitgangspunt dat, als uit een planvergelijking blijkt dat ten aanzien van de eigenaar van een onroerende zaak sprake is van een planmutatie die per saldo een planologische verslechtering tot gevolg heeft, aannemelijk is dat deze eigenaar daardoor schade lijdt in de vorm van een waardedaling van de onroerende zaak.

Om de omvang van de schade te bepalen, is het gebruikelijk om de waarde van de onroerende zaak te taxeren. Het doel van deze taxatie is om op basis daarvan de waarde van de onroerende zaak juist voor de peildatum en die op de peildatum te bepalen en deze met elkaar te vergelijken. Het door Colliers opgestelde taxatierapport schiet op dit punt tekort. In feite heeft Colliers, rekening houdende met een bepaalde onzekerheid ten aanzien van taxaties, maar één waarde bepaald.

Het is bij het taxeren niet ongebruikelijk om een bandbreedte te hanteren ten aanzien van de uitkomsten van de taxatie van de waarde. Daardoor komt tot uitdrukking dat er ten aanzien van die uitkomst een bepaalde onzekerheid bestaat. Het mag echter niet zo zijn dat die onzekerheidsmarge wordt gehanteerd als marge waarbinnen schade niet voor vergoeding in aanmerking kan komen. Daardoor zou een extra drempel worden opgeworpen, waaronder de veroorzaakte schade voor risico van de eigenaar van de onroerende zaak zou worden gelaten, zonder dat daarvoor een wettelijke basis aanwezig is.

De StAB heeft zijn conclusie, dat geen planschade is geleden die voor vergoeding komt, dan ook niet kunnen baseren op de door Colliers verrichte taxatie.