Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-12-2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:8315, AWB - 14 _ 4804

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 239.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekend gemaakt. Bij de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

In geschil is:

1. of de heffingsambtenaar heeft voldaan aan artikel 40 van de Wet WOZ?

2. of de waarde van de woning op de waardepeildatum juist is vastegsteld. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 215.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 239.000.

Belanghebbendes gemachtigde heeft tijdens het hoorgesprek in de bezwaarfase de heffingsambtenaar verzocht bij uitspraak op bezwaar de opbouw van de kavelwaarde van de woning en de vergelijkingsobjecten te verstrekken ingevolge artikel 40 van de Wet WOZ. Ter zitting heeft de gemachtigde te kennen gegeven dat hij specifiek verzoekt om overlegging van de grondstaffels die betrekking hebben op voornoemde woning en vergelijkingsobjecten. Bij uitspraak op bezwaar is geen grondstaffel of opbouw van de kavelwaarde verstrekt en daardoor was gemachtigde gedrongen in beroep te gaan tegen de uitspraak op bezwaar, aldus belanghebbendes gemachtigde. In beroep verzoekt belanghebbendes gemachtigde nogmaals om overlegging van de grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat zij aan artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan indien zij bij de uitspraak op bezwaar een taxatieverslag overlegt en in de beroepsfase het taxatierapport en de matrix, waaruit de waarde van de woning en de vergelijkingsobjecten blijken.

De rechtbank overweegt ten aanzien van het voorgaande als volgt. Ingevolge artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, verstrekt de heffingsambtenaar op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Hieronder zijn naar het oordeel van de rechtbank te verstaan de objectieve gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van het onroerend goed, zoals de verkoopwaarden van de vergelijkingsobjecten, de inhouds- en oppervlaktematen, de ligging en kwaliteitsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank valt hier niet specifiek de grondstaffel onder. De opbouw van de waarde van de grond is namelijk een hulpmiddel om tot de totale waarde van een onroerende zaak te komen, waarbij de waarde van die onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ relevant is en niet de waardeopbouw van de grond afzonderlijk. Voorts is de rechtbank van oordeel dat met hetgeen de heffingsambtenaar in de beroepsfase heeft overgelegd, het taxatierapport en de matrix, in voldoende mate heeft voldaan aan het gestelde in het tweede lid van artikel 40 van de Wet WOZ. In de matrix zijn immers ook de grondwaarden van de vergelijkingsobjecten opgenomen en is de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten gekwalificeerd. Artikel 40 van de Wet WOZ, verplicht de heffingsambtenaar niet, naar het oordeel van de rechtbank, nog meer gegevens te overleggen dan hij gedaan heeft. Met name niet nu de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat er geen grondstaffel is.

Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat tijdens de bezwaarfase de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft onderbouwd met andere vergelijkingsobjecten dan bij vaststelling van de WOZ-beschikking en dat geen taxatieverslag van de nieuwe vergelijkingsobjecten bij de uitspraak op bezwaar was gevoegd. Naar het oordeel van de rechtbank was belanghebbende dan gedrongen om in beroep te komen, nu zij niet beschikte over de objectieve gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde en de heffingsambtenaar niet aan zijn verplichting ingevolge artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan. Hierin ziet de rechtbank grond de heffingsambtenaar te veroordelen tot het vergoeden van de proceskosten van belanghebbende in de beroepsfase.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 29 augustus 2014 door [taxateur R], WOZ-taxateur. In dat taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een viertal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2], [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4], alle te [woonplaats]. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde objecten. Tevens heeft de heffingsambtenaar een matrix van de woning en de hierboven genoemde objecten in geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 239.000.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning wat betreft inhoud, oppervlakte, bouwjaar, uitstraling en uiterlijke kenmerken. De vergelijkingsobjecten zijn voorts voldoende kort voor of kort na de waardepeildatum verkocht, behoudens [vergelijkingsobject 2], zodat de rechtbank dit vergelijkingsobject buiten beschouwing laat ter onderbouwing van de waarde van de woning.

Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat bij het object [vergelijkingsobject 3] onjuiste KOUD-factoren zijn gebruikt. De elementen zijn op het cijfer 3 gewaardeerd, zijnde voldoende. Volgens belanghebbende betreft het hier echter een gerenoveerde woning, waarbij de factoren voor onderhoud en kwaliteit op het cijfer 4, zijnde goed, dienen te worden gesteld. De heffingsambtenaar heeft verzocht deze stelling van belanghebbende tardief te verklaren, nu hij deze ter zitting pas heeft opgeworpen. De rechtbank acht hiervoor echter geen plaats, nu de stelling van belanghebbende ziet op het taxatierapport van de heffingsambtenaar en aldus ziet op elementen die bekend waren of bekend hadden moeten zijn bij de bij de zitting aanwezige taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld. De heffingsambtenaar heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende, niet inzichtelijk gemaakt waarom de elementen in het taxatierapport op voldoende zijn gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan derhalve dit vergelijkingsobject evenmin dienen ter ondersteuning van de waarde van de woning.

Ten aanzien van het object [vergelijkingsobject 4] heeft belanghebbende gesteld dat dezelfde KOUD-factoren worden gebruikt voor ligging, onderhoud en kwaliteit als bij de woning. Echter bij [vergelijkingsobject 4] wordt een aftrek toegepast voor achterstallig onderhoud van € 40.000 en bij de woning niet. De heffingsambtenaar heeft verzocht deze stelling van belanghebbende eveneens tardief te verklaren, nu hij deze ter zitting pas heeft opgeworpen. De rechtbank acht hiervoor echter geen plaats, nu de stelling van belanghebbende eveneens ziet op het taxatierapport van de heffingsambtenaar en aldus ziet op een element dat bekend was of bekend had moeten zijn bij de bij de zitting aanwezige taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld. De heffingsambtenaar heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende, niet inzichtelijk gemaakt waarom er bij het object [vergelijkingsobject 4] een aftrek voor achterstallig onderhoud is toegepast van € 40.000 en bij de woning niet. Naar het oordeel van de rechtbank kan derhalve dit vergelijkingsobject evenmin dienen ter ondersteuning van de waarde van de woning.

Voorts heeft belanghebbende gesteld dat het object [vergelijkingsobject 1] een grotere inhoud dan de woning heeft, dat de heffingsambtenaar niet met de juiste inhoud heeft gerekend en daardoor een lagere prijs per kubieke meter aan voornoemd object moet worden toegerekend. De prijs per kubieke meter van de woning dient dan, net zoals bij het object [vergelijkingsobject 1], ook verlaagd te worden, zodat de waarde van de woning naar beneden bijgesteld moet worden, aldus belanghebbende. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar echter, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, aannemelijk gemaakt dat de inhoud van het object [vergelijkingsobject 1] op het juiste aantal kubieke meters is vastgesteld en dat de kubieke meterprijs in een juiste verhouding staat tot het aantal kubieke meters inhoud. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar namelijk uiteengezet dat in eerste instantie 395 meter kubieke inhoud aan het object [vergelijkingsobject 1] was toegekend. Dit was echter inclusief de inhoud van de aanbouw en de inpandige garage. In de matrix heeft de heffingsambtenaar, om het inzichtelijk te maken, alleen de kubieke meters vermeld van de hoofdbouw (zijnde het woongedeelte zonder aanbouw) van [vergelijkingsobject 1] en de inpandige garage apart gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dit vergelijkingsobject op juiste wijze in de vergelijking met de woning betrokken.

Belanghebbende heeft gesteld dat uit het taxatierapport (pagina 4) afgeleid kan worden dat aan de onderhoudstoestand van de woning de kwalificatie matig in plaats van redelijk toegekend moet worden, nu het onderhoud van de woning op 8 punten als matig en op 6 punten als redelijk is gekwalificeerd. Voorts dat aan de onderdelen vloeren en plafonds ook de kwalificatie matig moet worden toegerekend, zodat het geheel op 10 punten als matig gekwalificeerd dient te worden. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Op pagina 4 van het taxatierapport wordt het cijfer 1 gewaardeerd op slecht, 2 op matig, 3 op redelijk, 4 op goed en 5 op zeer goed. Ter onderbouwing van de waarde van de woning en de vergelijkingsobjecten (pagina’s 8 en 17 tot en met 20 van het taxatierapport) worden andere cijfers toegekend aan de verschillende kwalificaties. Het cijfer 1 wordt gewaardeerd op zeer slecht, 2 op redelijk en 3 op voldoende. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie, de kwalificaties met elkaar vergeleken te hebben, dat de onderhoudstoestand niet zeer slecht is, maar redelijk. Belanghebbendes grief faalt derhalve. Wel kan aan belanghebbende worden toegegeven dat deze wijze van waarderen door de heffingsambtenaar op een meer inzichtelijke wijze, met conformerende kwaliteitsaanduidingen en cijfers, had kunnen plaatsvinden.

Gelet op al het voorgaande kan alleen het object [vergelijkingsobject 1] dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Uit de gedingstukken en de toelichting ter zitting blijkt dat de heffingsambtenaar zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen dit object en de woning. [vergelijkingsobject 1] verkeert in een vergelijkbare staat als de woning en heeft een grotere inhoud. Desondanks is aan de woning een lagere kubieke meterprijs toegerekend, hetgeen inhoudt dat aan de woning zeker niet een te hoge m3-prijs is toegekend. [vergelijkingsobject 1] heeft een aanzienlijk grotere oppervlakte dan de woning, hetgeen op juiste wijze tot uitdrukking is gebracht in een lagere m2-prijs. Naar het oordeel van de rechtbank staat de vastgestelde waarde van de woning in juiste verhouding tot de behaalde verkoopprijs van [vergelijkingsobject 1] en heeft de heffingsambtenaar daarmee de waarde aannemelijk gemaakt. Dat [vergelijkingsobject 1] als enig vergelijkingsobject dient als uitgangspunt ter onderbouwing van de waarde van de woning, maakt de voorgaande conclusie niet anders.

Tot slot heeft belanghebbende nog gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd en derhalve om die reden het beroep gegrond moet worden verklaard. Schending van het motiveringsbeginsel kan volgens vaste jurisprudentie niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en daarmee een gegrond beroep, maar kan enkel tot gevolg hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar is namelijk vermeld om welke reden het desbetreffende pand voor een lagere waarde is verkocht. Dat hier verder geen data en exacte bedragen bij zijn genoemd, leidt niet tot de conclusie dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Dat de heffingsambtenaar, in reactie op de grief van belanghebbende, deze gegevens verder uiteenzet in zijn verweerschrift maakt dat niet anders.

Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard.