Hoge Raad, 12-10-2012, BW9869, 11/02667

12 oktober 2012

Eerste Kamer

11/02667

EE/AS

De stichting STICHTING TERRA NOVA,

gevestigd te Roosendaal,

EISERES tot cassatie,

advocaten: mr. S. Kousedghi en mr. B.J. van Dorp,

SHINN FU EUROPE B.V.,

gevestigd te Roosendaal,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. M.J. van Basten Batenburg.

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 517340/CV EXPL 08-8756 van de kantonrechter te Bergen op Zoom van 17 december 2008 en 23 september 2009;

b. het arrest in de zaak HD 200.048.456 van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 15 februari 2011.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

Tegen het arrest van het hof heeft Terra Nova beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Shinn Fu heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping.

De advocaten van Terra Nova hebben bij brief van 6 juli 2012 op die conclusie gereageerd.

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Tussen Terra Nova als verhuurster en Shinn Fu als huurster heeft een huurverhouding bestaan ten aanzien van enkele bedrijfspanden te Roosendaal.

(ii) Shinn Fu heeft bij brief van 25 februari 2005 de huur opgezegd per 31 maart 2006.

(iii) Na de opzegging hebben partijen een bespreking gevoerd. Terra Nova heeft bij brief van 21 maart 2005 aan Shinn Fu de gemaakte afspraken als volgt bevestigd:

"Naar aanleiding van uw aangetekend schrijven dd. 25 februari 2005 en de daarop volgende bespreking (...) zijn wij het volgende overeengekomen. De huidige huurovereenkomst zal eindigen op 1 april 2006. Verhuurder en huurder zullen zich geheel vrijblijvend in de tweede helft van de maand december 2005 met elkaar verstaan, indien het pand door verhuurder per 1 april 2006 geheel of gedeeltelijk nog niet is verhuurd of verkocht, dan wel zo goed als zeker nog niet is verhuurd of verkocht. Alsdan heeft huurder het recht om het gehuurde geheel of gedeeltelijk tijdelijk door te huren. (...)"

Deze brief is door Shinn Fu voor akkoord ondertekend en aan Terra Nova geretourneerd.

(iv) In december 2005 hebben partijen onderhandelingen gevoerd over een verlenging van de huurverhouding.

Shinn Fu wenste een verlenging tot eind 2006, terwijl Terra Nova slechts wilde meewerken aan een verlenging van aanmerkelijk langere duur. Partijen hebben bij die gelegenheid geen overeenstemming bereikt.

(v) Bij brief van 8 februari 2006 heeft Terra Nova aan Shinn Fu meegedeeld dat het gehuurde op 31 maart 2006 leeg, ontruimd en bezemschoon aan Terra Nova ter beschikking diende te worden gesteld. Bij brief van 9 februari 2006 heeft Shinn Fu aan Terra Nova meegedeeld, onder verwijzing naar de afspraken neergelegd in de brief van 21 maart 2005, dat Shinn Fu wenste te huren tot eind 2006.

(vi) Na 31 maart 2006 is Shinn Fu de onder de huurverhouding begrepen ruimten blijven gebruiken tot en met december 2006. In die periode betaalde zij de huur overeenkomstig de gang van zaken vóór 31 maart 2006.

(vii) Op 30 augustus 2006 heeft Terra Nova Shinn Fu in rechte betrokken en gevorderd dat voor recht zou worden verklaard dat tussen partijen na 31 maart 2006 een huurovereenkomst gold voor vijf, en subsidiair voor drie jaar. De kantonrechter heeft deze vordering bij vonnis van 7 maart 2007 afgewezen. In zijn vonnis overwoog de kantonrechter onder meer dat "...ex art. 7:230 BW wordt uitgegaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd vanaf 1 april 2006.". Tegen dit vonnis is geen rechtsmiddel aangewend.

3.2 In het onderhavige geding heeft Terra Nova zich op het standpunt gesteld dat na 31 maart 2006 tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft gegolden, dat die overeenkomst niet door rechtsgeldige opzegging is beëindigd en dat Shinn Fu daarom huur is verschuldigd tot het moment waarop Terra Nova andere huurders voor de desbetreffende percelen had gevonden.

De kantonrechter heeft dit standpunt verworpen.

Hij overwoog dat het gezag van gewijsde van het vonnis van 7 maart 2007 meebrengt dat vaststaat dat na 31 maart tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gold, maar oordeelde vervolgens dat deze overeenkomst door opzegging per 31 december 2006 is geëindigd.

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt Terra Nova in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Shinn Fu begroot op € 5.965,34 verschotten en € 2.200,-- voor salaris.