Rechtbank Amsterdam, 11-06-2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, 8453358 KK EXPL 20-245

3.1

In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden ordemaatregelen vereisen dan wel of de vorderingen van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende.

3.2

Bij de beoordeling van de vordering staat het volgende voorop. In de eerste plaats neemt de kantonrechter met [gedaagde] aan dat het bedrag van € 500,00 dat hij maandelijks onder de noemer van “pacht” aan [eiseres] betaalt, onderdeel van de huurprijs is en niet ziet op de afbetaling van door [gedaagde] overgenomen inventaris. [gedaagde] stelt dat hij het restaurant leeg opgeleverd heeft gekregen en [eiseres] heeft dit standpunt in het geheel niet weerlegd, bijvoorbeeld door te onderbouwen dat en zo ja, wat voor inventaris [gedaagde] heeft overgenomen. In de tweede plaats volgt de kantonrechter niet het standpunt van [gedaagde] dat de huurverhoging per 1 januari 2020 niet juist is berekend, nu hij ter zitting niet de door [eiseres] als productie 5 overgelegde berekening daarvan door Continental Horex heeft weersproken. In de derde plaats volgt de kantonrechter [eiseres] niet in haar standpunt dat partijen niet zijn overeengekomen dat het gehuurde, althans de begane grond, als bestemming restaurant heeft. Weliswaar staat in art. 1 van de huurovereenkomst enkel dat “het gehele pand” wordt verhuurd, doch dat het gehuurde met een horecabestemming is verhuurd valt wel uit art. 6 van de huurovereenkomst en uit art. 2 van de Allonge af te leiden. Bovendien betwist [eiseres] niet dat dat het gehuurde al sinds jaar en dag, in het verleden langdurig door de vader van [eiseres] zelf, als restaurant wordt geëxploiteerd en dat die het gehuurde in die feitelijke staat eerst aan een derde en daarna aan [gedaagde] heeft verhuurd.

3.3

In de kern gaat het in deze procedure om de vraag of aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de gevolgen van de corona-crisis meebrengen dat [eiseres] niet van [gedaagde] kan verwachten dat hij (volledig) zijn huurbetalingsverplichtingen nakomt. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] bij de bodemrechter zal vorderen dat een huurkorting van 25 % wordt toegepast en dat hij 25 % van de huurprijs mag opschorten totdat de overheidsmaatregelen zijn opgeheven, althans totdat hij weer 70 % van de omzet van voor het in werking treden van de coronamaatregelen bereikt. Op basis daarvan moet in dit kort geding beoordeeld worden of [gedaagde] zich, vooruitlopend op een beslissing van de bodemrechter daarover, terecht beroept op opschorting van 50 % van de huurbetalingen.

3.4

Voor zover [gedaagde] zich daartoe op overmacht beroept is de kantonrechter voorshands van oordeel dat dat verweer niet opgaat. Om een beroep op overmacht te rechtvaardigen moet de belemmering de prestatie zelf betreffen. In het onderhavige geval wordt de prestatie zelf - betaling van de huur - niet belemmerd door de coronacrisis.

3.5

Dan is de vraag aan de orde of de beperkingen in verband met de coronacrisis kunnen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord: er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel dat partijen deze crisis niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Evenmin kan worden aangenomen dat - in tegenstelling tot een economische crisis zoals die in 2008 plaatsvond - een crisis van deze aard en omvang in het licht van de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen voor rekening moet komen van de huurder van voornoemde bedrijfsruimte die zich op de onvoorziene omstandigheid beroept.

3.6

Met betrekking tot de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is van dien aard dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten, is gelet op de aard van de overeenkomst maatgevend dat, zoals [gedaagde] terecht stelt, het niet kunnen gebruiken van het gehuurde overeenkomstig haar bestemming een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW oplevert. Uit de parlementaire geschiedenis bij dit artikel (TK 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14) volgt dat niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt een gebrek vormt. Het draait om het huurgenot dat de [gedaagde] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Uit het feit dat - zoals hiervoor al werd overwogen - aangenomen mag worden dat de beperkingen in verband met de coronacrisis niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd, volgt eveneens dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefde te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als restaurant te exploiteren, aangetast zou worden door een crisis van dit formaat. Dit wordt onderstreept door het feit dat in de parlementaire geschiedenis (TK 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9) een “(onvoorziene) overheidsmaatregel” als gebrek wordt aangemerkt.

3.7

Dat de beperkingen in verband met de coronacrisis niet aan [eiseres] als verhuurder zijn toe te rekenen betekent niet dat geen sprake is van een gebrek: toerekening aan de verhuurder is geen vereiste in art. 7:204 BW. Evenmin is de corona-crisis naar het oordeel van de kantonrechter aan te merken als een aan [gedaagde] als huurder toe te rekenen omstandigheid, in die zin dat deze op grond van de verkeersopvattingen aan hem toegerekend zou moeten worden. Weliswaar volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BB8098) dat in dat specifieke geval, waarin de opzet van een nieuw winkelcentrum ten grondslag ligt aan teleurstellende bezoekersaantallen, dit nadeel op grond van de verkeersopvattingen “in beginsel” voor rekening van de huurder komt, doch dat betekent niet dat tegenvallende bezoekersaantallen categorisch voor rekening van de huurder blijven, zeker wanneer het wegblijven van bezoekers veroorzaakt wordt door een wereldwijde crisis met daarbij behorende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde overeenkomst de bestemming onmogelijk maken of ernstig belemmeren.

3.8

De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet geëxploiteerd kan worden als gevolg van een voor risico van de verhuurder komend gebrek. De verhouding tussen prestatie en wederprestatie is uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan bereikt worden doordat de rechter met behulp van art. 6:258 BW de overeenkomst wijzigt of ontbindt. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld, doch dient deze over beide partijen te worden verdeeld. Het feit dat sprake is van een gebrek onderstreept dat de verhuurder de huurder zolang de beperkingen gelden niet volledig aan zijn verplichting tot huurbetaling kan houden. Anderzijds zou het in de gegeven omstandigheden evenmin redelijk zijn indien de betalingsverplichting van de huurder zou worden verlaagd tot nihil wegens afwezigheid van huurgenot als gevolg van een gebrek. In beginsel zou als redelijk richtsnoer kunnen worden aangenomen dat de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld, zij het dat bij de beoordeling daarvan alle omstandigheden van het geval betrokken dienen te worden, zoals de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen, alsmede de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen.

3.9

Daaromtrent overweegt de kantonrechter in deze concrete situatie het volgende. Ten aanzien van [gedaagde] stelt [eiseres] terecht dat hij zijn standpunt dat hij in acute financiële problemen verkeert summier en niet volledig heeft onderbouwd. Anderzijds staat onomstotelijk vast dat met de verplichte sluiting van het restaurant op 15 maart 2020 iedere inkomstenbron daaruit is komen te vervallen, terwijl de kosten van personeel, leveranciers, verzekeringen en huur doorlopen. Ook stelt [gedaagde] terecht, althans dit is door [eiseres] onvoldoende weersproken, dat onduidelijk is of en zo ja, in welke mate het restaurant ook na de beperkte openstelling per 1 juni 2020 geëxploiteerd kan worden. Dat geldt temeer omdat het gehuurde gelegen is in het Wallengebied dat sterk afhankelijk is van het toerisme dat geheel is weggevallen en onduidelijk is of en zo ja, wanneer de toeristen weer terugkeren. Of het lonend is dat [gedaagde] een afhaal- en bestelservice in het gehuurde opzet valt in dit kort geding evenmin vast te stellen. Wel staat vast dat het gehuurde ook twee woningen omvat en dat [gedaagde]

€ 600,00 huur per maand voor de woning op nummer [nummer] ontvangt. Of de woning op nummer [nummer] leeg staat in verband met onderhoudsgebreken kan in dit kort geding niet vastgesteld worden, maar nu [eiseres] ter zitting heeft erkend dat [gedaagde] klachten over achterstallig onderhoud heeft geuit, laat de kantonrechter bij dit voorlopig oordeel een eventuele huuropbrengst voor de woning op [nummer] buiten beschouwing.

[eiseres] heeft van haar zijde gesteld dat zij voor haar levensonderhoud afhankelijk is van de huurinkomsten, maar dat is zij in feite maar voor een beperkt deel, te weten voor de

€ 500,00 die onder de noemer van “pacht” door [gedaagde] wordt betaald. Het maandelijks huurbedrag van € 3.577,04 wordt volledig doorbetaald aan haar verhuurder, Continental Horex. [eiseres] heeft weliswaar gesteld dat Continental Horex weigert om huurkorting te geven, doch er is naar het oordeel van de kantonrechter voorshands geen aanleiding om aan te nemen dat het hierboven overwogene ten aanzien van de corona-crisis als onvoorziene omstandigheid en de aanwezigheid van een gebrek niet zou gelden in de huurverhoudingen tussen [eiseres] en Continental Horex en die tussen Continental Horex en de vennootschap van [naam 1] die thans eigenaar van het gehuurde is. Het standpunt van [eiseres] dat huurkorting in de huurrelatie tussen haar en Continental Horex niet aan de orde zou zijn omdat zij zelf geen restaurant in het gehuurde exploiteert, acht de kantonrechter niet houdbaar. Zonneklaar is dat het gehuurde ook door Continental Horex wordt verhuurd met de bestemming om daarin (althans in ieder geval op de begane grond) een restaurant te exploiteren, al dan niet via een onderhuurder.

3.10

De kantonrechter ziet, gelet op het bovenstaande, geen aanleiding om aan te nemen dat partijen qua maatschappelijke positie en in hun onderlinge verhouding in belangrijke mate van elkaar verschillen. [eiseres] kan voor het leeuwendeel van de huur haar eigen verhuurder aanspreken op het meedelen in de tegenvaller, terwijl [gedaagde] vanaf 15 maart 2020 geheel van omzet uit het restaurant verstoken is. [gedaagde] kan weliswaar aanspraak maken op overheidssteun, doch uit hetgeen door hem gesteld en overgelegd is blijkt niet dat deze overheidssteun voldoende is om de volledige huur te kunnen betalen. Immers, ook indien [gedaagde] voor een periode van zes maanden aanspraak kan maken op € 24.000,00 op grond van de zogenaamde TOGS-regeling en er rekening mee wordt gehouden dat hij nog

€ 6.000,00 op zijn bankrekening had staan, staan daar al minimaal € 9.000,00 aan doorlopende kosten en de niet door de overheidssteun gedekte personeelskosten tegenover, waarvan algemeen bekend is dat die tot 30 % daarvan kunnen oplopen. Bij een, door [gedaagde] gestelde en niet weersproken, nettosalarislast voor het personeel van € 5.600,00 netto per maand betekent dit – ruw geschat - al een kostenpost van ongeveer € 10.000,00 netto over zes maanden. Dat betekent dat er te weinig overblijft om de volledige maandelijkse huur te betalen.

3.11

Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter aannemelijk dat de bodemrechter een huurkorting van 25 % zoals door [gedaagde] is voorgesteld redelijk zal achten, zij het dat een huurkorting in redelijkheid wordt toegepast op de huurprijs verminderd met de huuropbrengst uit de woning op nummer [nummer] . De redelijk te achten huurkorting zou daarmee neerkomen op 25 % van (€ 4.077,46 minus de huuropbrengst (€ 600,00) voor de woning op nummer [nummer] = ) € 3.477,46 , derhalve € 869,37 per maand.

[gedaagde] stelt in dit kort geding dat hij gerechtigd is om in totaal 50 % van de huur op te schorten, omdat hij verwacht dat de bodemrechter niet alleen een huurkorting van 25 % zal toewijzen, maar ook een huuropschorting van 25 % totdat de overheidsmaatregelen zijn opgeheven. De kantonrechter acht deze opschorting echter niet toewijsbaar in dit kort geding, omdat [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter vooralsnog onvoldoende informatie over zijn financiële situatie heeft verstrekt waaruit blijkt dat hij onvoldoende reserves heeft om dat deel van de huurprijs op tijd te betalen. Gelet daarop is thans onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter dit zal toewijzen.

3.12

Omdat een definitieve huurprijsvermindering door de bodemrechter moet worden vastgesteld en thans niet vaststaat hoe de situatie rondom het corona-virus zich de komende maanden ontwikkelt, acht de kantonrechter in afwachting van het oordeel van de bodemrechter in een daartoe aan te spannen bodemprocedure een opschorting van 25 % van de huurprijs gedurende een periode van zes maanden na 1 april 2020, derhalve tot 1 oktober 2020, redelijk.

3.13

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat een opschorting van 25 % van de huurprijs gerechtvaardigd wordt geacht, zoals hierboven in rov 3.11 berekend op

€ 868,37 per maand voor een periode van zes maanden vanaf 1 april 2020. Het restant van de huurprijs blijft verschuldigd over deze periode, derhalve € 3.208,09 per maand, in afwachting van een uitspraak in een daartoe aan te spannen bodemprocedure, doch uiterlijk tot 1 oktober 2020. Dat betekent dat [gedaagde] voor de maanden april en mei 2020 nog dient te betalen € 3.208,09 minus het reeds betaalde bedrag van € 2.038,73 per maand, aldus

€ 1.169,36 per maand. Daarnaast is toewijsbaar vanaf de datum van opeisbaarheid een bedrag van € 3.208,09 per maand over de maanden juni, juli, augustus en september 2020. Een veroordeling van [gedaagde] tot betaling van huurpenningen over de maanden na 1 oktober 2020 acht de kantonrechter niet toewijsbaar omdat thans niet vaststaat dat hij niet zal voldoen aan deze thans nog niet opeisbare betalingsverplichting.

3.14

Nu [eiseres] gedeeltelijk in het ongelijk is gesteld zijn de buitengerechtelijke kosten slechts toewijsbaar over het toe te wijzen huurbedrag voor april 2020, derhalve 15 % over het hierboven berekende huurbedrag voor april 2020, derhalve tot een bedrag van € 481,21. De wettelijke rente is toewijsbaar over de toe te wijzen bedragen vanaf de datum van opeisbaarheid.

3.15

Nu beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter: