Rechtbank Rotterdam, 26-01-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:404, ROT 20/6547

1.2.

2. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (Awb) is verweerder verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.

3. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de tekst van artikel 7:4 Awb en uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel kan niet worden afgeleid dat het bestuursorgaan in alle gevallen verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase op verzoek aan de belanghebbende toe te zenden (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 5.7. van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408). De wetgever heeft bewust een onderscheid gemaakt tussen een passieve informatie-verstrekking in bezwaar en een actieve informatieverstrekking in beroep (vergelijk ook rechtsoverweging 5.3. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1878). Artikel 7:4 Awb vormt echter ook een belangrijke waarborg dat het bestuursorgaan een beslissing op bezwaar neemt op basis van feiten en gegevens die de belanghebbende heeft kunnen kennen en waarover de belanghebbende zich heeft kunnen uitlaten (vergelijk ook rechtsoverweging 4.12. e.v. van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Onder omstandigheden is het bestuursorgaan dan ook verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek toe te zenden.

3.1.

3.2.

3.3.

Hierbij merkt de rechtbank nog het volgende op. In de onderhavige zaak heeft verweerder geen gebruik gemaakt van een grondstaffel, omdat de onroerende zaak een maisonnette betreft en geen grond heeft. Eiser heeft in bezwaar om verstrekking van een grondstaffel verzocht, maar ter zitting erkend dat dit geen op de zaak betrekking hebbend stuk betreft en dat verweerder geen verplichting had deze op te sturen.

4. Deze beroepsgrond slaagt.

5. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechts-gevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.

6. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 163.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De onroerende zaak is een maisonnettewoning, met een gebruiksoppervlakte van 101 m². Het bouwjaar is 1981.

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.

9. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 1 december 2021 opgemaakt door taxateur [persoon B] en de daarin opgenomen waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 getaxeerd op € 198.588,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [straatnaam] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] te Vlaardingen. In de matrix worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht. Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder de waarde van de tuin bepaald aan de hand van het aantal vierkante meters oppervlakte. De waarde van de tuin en de waarde van de bijgebouwen (berging/schuur) heeft verweerder van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal vierkante meters woonoppervlakte om de prijs per vierkante meter van het vergelijkingsobject te bepalen. De m²-prijs van de onroerende zaak bedraagt dan € 1.946,- tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 1.988,- voor de vergelijkingsobjecten.

10. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type (maisonnette), bouwjaar (1981-1982) en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Met de bij het taxatierapport gevoegde matrix maakt verweerder inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen in onder meer het aantal vierkante meters tuinoppervlakte. Verweerder maakt hiermee aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De stelling dat [straatnaam] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] beschikken over een tuin en daarom niet vergelijkbaar zijn, treft dus geen doel. Deze verschillen zijn verdisconteerd in de matrix.

11. Eiser is van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het voorzieningenniveau van de onroerende zaak. De badkamer, keuken en sanitair zijn gedateerd.

11.1

Verweerder maakt in de matrix inzichtelijk hoe met het voorzieningenniveau van de onroerende zaak rekening is gehouden. De correctiefactoren ‘KOUDV’ (= Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) zijn toegepast op de eenheidsprijs van het hoofdgebouw. De correctiefactor ‘voorzieningen’ is gekwalificeerd als ‘slecht’. In lijn met het bijgevoegde schema ‘invloed KOUDV correctiefactoren’ heeft verweerder hiervoor een correctie in mindering gebracht. Voor voorzieningen heeft verweerder een correctie in mindering gebracht van € 140,- per m² ten opzichte van het gemiddelde. Dat komt omgerekend neer op (€ 140,- × 101 m² = ) € 14.140,-. Eiser betwist onvoldoende gemotiveerd waarom deze correctie niet afdoende zou zijn. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat dit lager, namelijk ‘1’, ‘zeer slecht’ diende te zijn. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de onroerende zaak.

12.1

Verweerder heeft ten aanzien van [adres 2] de correctiefactor ‘voorzieningen’ gekwalificeerd met een 4, wat betekent ‘goed’ (+ € 140,- ten opzichte van het gemiddelde) en de correctiefactor ‘onderhoud’ gekwalificeerd met een 3, wat betekent ‘gemiddeld’. Verweerder heeft ten aanzien van [adres 3] de correctiefactor ‘voorzieningen’ gekwalificeerd met een 3, wat betekent ‘gemiddeld’ en de correctiefactor ‘onderhoud’ gekwalificeerd met een 4, wat betekent ‘goed’ (+ € 125,- ten opzichte van het gemiddelde). Verweerder onderbouwt zijn standpunt door middel van het taxatierapport en de daarin opgenomen foto’s van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van [straatnaam] [huisnummer 1] en [huisnummer 4] . Eiser betwist onvoldoende gemotiveerd dat de verschillende correcties onvoldoende zijn.

13.1

Verweerder heeft blijkens zijn verweerschrift en de matrix rekening gehouden met dit aandeel en zich voor de hoogte ervan gebaseerd op de leveringsakten van de vergelijkingsobjecten voor zover deze gegevens bekend zijn. Verweerder kan daarmee volstaan, nu deze gegevens meestal in de leveringsakte worden opgenomen. Eiser heeft niet gesteld en er is ook niet gebleken dat de correctie op andere bedragen zou moeten zijn gebaseerd.

14.1

De rechtbank stelt voorop dat het verweerder vrij staat om de vastgestelde waarde te onderbouwen op de wijze die hij daartoe het meest geschikt acht. Verweerder hanteert voor een afwijking van 1 m² naar boven een correctie op de waarde van € 1,61 naar beneden. Voor een afwijking van 1 m² naar beneden een correctie op de waarde van € 1,61 naar boven. De grootte van de vergelijkingsobjecten zijn door middel van deze methodiek gecorrigeerd naar de grootte van de onroerende zaak. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat deze methodiek onjuist is en de rechtbank ziet ook overigens onvoldoende aanleiding om de door verweerder gehanteerde methodiek niet te volgen.

15. De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

16. Het beroep is gelet op overweging 3.1. en 3.2. gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.

17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen. Deze kosten stelt zij op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en factor 0,5).