Rechtbank Rotterdam, 09-12-2010, BO6813, AWB 08/4595 WET-T1

Gegevens

Instantie: Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak: 9 december 2010

Datum publicatie: 9 december 2010

Annotator

ECLI: ECLI:NL:RBROT:2010:BO6813

Formele relaties

Hoger beroep: ECLI:NL:RVS:2011:BT2133, Bekrachtiging/bevestiging

Zaaknummer: AWB 08/4595 WET-T1

Inhoudsindicatie

Woning met inpandig kantoorruimte. Het uiteindelijke advies van de SAOZ gaat uit van een zorgvuldige planvergelijking. In dit specifieke geval kon van het uitgangspunt worden afgeweken dat voor het schatten van de waardevermindering de totale onroerende zaak als uitgangspunt dient te worden genomen. In dit concrete geval is het effect van de planologische wijziging op de waarde van de kantoorruimte verwaarloosbaar.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector Bestuursrecht

Meervoudige kamer

Reg.nr.: AWB 08/4595 WET-T1

Uitspraak in het geding tussen

[naam], wonende te [plaats], eiser,

gemachtigde mr. G.G. Kranendonk, medewerker ARAG Rechtsbijstand,

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westvoorne, verweerder.

1 Ontstaan en loop van de procedure

Bij brief van 11 juni 2007 heeft eiser bij verweerder een verzoek ingediend om vergoeding van schade op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijk Ordening (hierna: WRO).

Bij besluit van 3 maart 2008 heeft verweerder aan eiser een vergoeding toegekend van € 12.500,--, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de dag van indiening van het planschadeverzoek (15 juni 2007) tot aan de dag van uitbetaling.

Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 11 april 2008, aangevuld op 30 mei 2008 en 6 juni 2008, bezwaar gemaakt.

Bij besluit van 16 september 2008 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en het verzoek op grond van artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) om vergoeding van de in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten afgewezen.

Tegen dit besluit (hierna: besluit I) heeft eiser bij brief van 29 oktober 2008, aangevuld op

2 december 2008 en 3 maart 2009, beroep ingesteld.

Bij brief van 26 augustus 2009 heeft verweerder eiser medegedeeld het besluit I in te trekken en het besluit van 25 augustus 2009 (hierna: besluit II) bekend gemaakt. Bij dit besluit heeft verweerder (opnieuw) het besluit van 3 maart 2008, met wijziging van de motivering, gehandhaafd, het bezwaar ongegrond verklaard en het verzoek op grond van artikel 7:15 van de Awb afgewezen.

Verweerder heeft bij brief van 31 augustus 2009 een verweerschrift ingediend.

Bij brieven van 29 september 2009 en 30 oktober 2009 heeft eiser een reactie ingediend op besluit II.

Verweerder heeft bij brief van 16 november 2009 een nader verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2010. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. N.J.H.M. Slaats. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting geschorst en het vooronderzoek heropend.

Bij brief van 11 mei 2010 heeft eiser een rapportage van De Lorijn raadgevers o.g. (hierna: De Lorijn) overgelegd. Bij brief van 14 juli 2010 heeft verweerder hierop gereageerd.

Nadat partijen toestemming hebben gegeven voor het achterwege laten van een nadere zitting, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.

2 Overwegingen

2.1 Feiten en omstandigheden

Op 29 december 1981 heeft de raad van de gemeente Westvoorne het bestemmingsplan “Dorpsgebied Oostvoorne” vastgesteld. Op 19 april 1983 is dit plan door gedeputeerde staten van Zuid-Holland (hierna: GS) goedgekeurd. Op 27 juni 1995 is het plan gedeeltelijk herzien, welke herziening op 12 september 1995 is goedgekeurd.

In 1994 heeft eiser het perceel met daarop een monumentaal woonhuis aan de [straat] te Oostvoorne aangekocht. De woning is opgesplitst in twee appartementsrechten. Een appartementsrecht ziet op het achterste gedeelte van het pand alsmede op de gehele eerste en tweede verdieping en wordt door eiser gebruikt als woning. Het andere appartementsrecht ziet op het voorste gedeelte van het pand op de begane grond (met een gedeelte souterrain) en wordt door eiser gebruikt als kantoorruimte ten behoeve van zijn uitvaartonderneming.

Op 29 januari 2002 heeft de raad van de gemeente Westvoorne het bestemmingsplan “Oostvoorne Dorp” vastgesteld. Op 17 september 2002 is dit plan door GS (gedeeltelijk) goedgekeurd. Bij uitspraak van 9 juli 2003 (nr. 200205813/1, te vinden via www.rechtspraak.nl) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) de tegen het goedkeuringsbesluit ingestelde beroepen ongegrond verklaard.

Op 28 februari 2006 heeft de raad van de gemeente Westvoorne het bestemmingsplan “De Ruy” vastgesteld, dat op 10 oktober 2006 door GS is goedgekeurd. Bij uitspraak van

7 maart 2007 (nrs. 200608966/1 en 200608966/2, te vinden via www.rechtspraak.nl) heeft de voorzitter van de Afdeling het tegen het goedkeuringsbesluit ingestelde beroep niet-ontvankelijk verklaard.

Bij brief van 11 juni 2007 heeft eiser bij verweerder een verzoek om planschade ingediend omdat naar zijn mening de privacy en daarmee ook het woongenot door de plannen die voor “De Ruy” zijn ontwikkeld sterk wordt verminderd en zijn woonhuis annex bedrijfsruimte in waarde is gedaald.

Bij brief van 9 juli 2007 heeft verweerder de SAOZ verzocht om advies uit te brengen. Op 10 december 2007 heeft de SAOZ een conceptadvies aan partijen doen toekomen. In het definitieve advies van de SAOZ van februari 2008 heeft zij de reactie van eiser op het concept verwerkt en geconcludeerd dat dit geen aanleiding geeft tot aanpassing. Bij de planvergelijking is de SAOZ, voor zover hier van belang, uitgegaan van het bestemmingsplan “Dorpsgebied Oostvoorne” en het bestemmingsplan “De Ruy”. Volgens de SAOZ is eiser per saldo aan de zuidwestzijde en zuid-/zuidoostzijde van zijn perceel in een planologisch nadeliger en aan de noordoostzijde in een gunstiger situatie komen te verkeren. Volgens de SAOZ worden de nadelen niet geheel door de voordelen gecompenseerd, zodat er grond is voor een vergoeding van planschade. De SAOZ heeft zich verder op het standpunt gesteld dat de kantoorruimte buiten beschouwing dient te worden gelaten, omdat de waarde van een dergelijke ruimte niet door factoren als uitzicht, schaduw en privacy nadelig wordt beïnvloed en bovendien deze ruimte zich in het voorste gedeelte van het pand bevindt, waar de invloed van de planologische effecten niet of nauwelijks merkbaar is. De waarde van het woongedeelte lag volgens de SAOZ op de peildatum

8 maart 2007 onder het oude planologische regime op € 542.500,--. De SAOZ heeft verweerder vervolgens geadviseerd om aan eiser een schadevergoeding toe te kennen van € 12.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2007 tot de dag van uitbetaling.

Bij besluit van 3 maart 2008 heeft verweerder aan eiser een schadevergoeding toegekend conform het advies van de SAOZ. Tegen dit besluit heeft eiser bezwaar gemaakt onder overlegging van een rapport van 30 mei 2008 van De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen. Bij brief van 15 juli 2008 heeft de SAOZ op de bezwaren van eiser en het rapport van De Bont gereageerd.

Eiser heeft in beroep een rapport overgelegd van De Lorijn van 16 februari 2009.

2.2 Standpunten van partijen

Eiser voert, onder verwijzing naar het rapport van De Bont van 30 mei 2008 en het rapport van De Lorijn van februari 2009, aan dat de effecten van de nieuwe horecabestemming door de SAOZ worden onderschat. Verder betoogt eiser dat de uitkomsten van de deelvergelijkingen onzorgvuldig zijn opgesteld en dat deze onvoldoende in de planschadebeoordeling zijn betrokken. Zo wordt volgens eiser niet aangegeven hoe de deelplanvergelijkingen in relatie tot elkaar staan en welke deelplanvergelijkingen met welke weging leiden tot het door de SAOZ vastgestelde financiële eindresultaat. Eiser stelt voorts dat de SAOZ niet expliciet rekening heeft gehouden met een deel van de nieuwe bestemming die gestapelde woningbouw (met terrassen) mogelijk maakt direct tegen de perceelgrens. Ook heeft verweerder volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de waarde van de kantoorruimte die volgens verweerder niet beïnvloed zou worden door factoren als uitzicht, schaduw en nadelen op het gebied van de privacy. Eiser wijst er ten slotte op dat de WOZ-waarde van het pand op 1 januari 2005 door verweerder op € 715.000,-- is vastgesteld. Alhoewel de WOZ-waarde in beginsel geen uitgangspunt vormt voor het bepalen van de hoogte van de planschade, vormt dit gegeven naar de mening van eiser wel een duidelijke aanwijzing dat de waardering van de SAOZ onjuist is. Volgens eiser bedraagt de waardewaardedaling dan wel de planschade € 65.000,--. Eiser verzoekt ten slotte om vergoeding van € 5.027,75 in verband met het laten opstellen van het planschadeadvies door De Lorijn.

Verweerder voert - kort samengevat weergegeven - aan dat het planschade-advies van De Lorijn uitgaat van een onvolledige en daarmee onzorgvuldige planologische vergelijking. Voorts stelt verweerder dat door De Lorijn bij de waardering van het pand ten onrechte rekening is gehouden met de kantoorruimte. In dat verband wijst verweerder erop dat de SAOZ in haar aanvullend advies van 15 juli 2008 al heeft aangegeven dat de waarde van een kantoorruimte minder gevoelig is voor wijzigingen in de omgeving. Naar de mening van verweerder worden de aanwendings- dan wel exploitatiemogelijkheden en de verkoopwaarde van de kantoorruimte dan ook niet negatief door de planologische wijziging van de omgeving beïnvloed. Ten slotte wijst verweerder erop dat een WOZ-taxatie in het kader van een planschadebeoordeling een beperkte betekenis heeft.

2.3 Beoordeling

Ingevolge artikel 6:18, eerste lid, van de Awb brengt het aanhangig zijn van beroep tegen een besluit geen verandering in een los van het beroep bestaande bevoegdheid tot intrekking of wijziging van dat besluit. Ingevolge het eerste lid van artikel 6:19 van de Awb wordt het beroep mede geacht te zijn gericht tegen het nieuwe besluit, tenzij dat besluit geheel aan het beroep tegemoet komt.

De rechtbank stelt vast dat verweerder het besluit I heeft ingetrokken en dat het besluit II daarvoor in de plaats komt. Nu het beroep geacht wordt mede te zijn gericht tegen het besluit II heeft eiser, naar ter zitting ook is gebleken, geen belang meer bij een beoordeling van het besluit I en wordt het beroep in zoverre niet-ontvankelijk verklaard. De rechtbank zal in het navolgende het beroep beoordelen gericht tegen het besluit II, dat mede is gebaseerd op een herzien advies van de SAOZ van juni 2009.

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden.

Ingevolge artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2008, 180), blijft het recht zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet van toepassing ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van de WRO die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.

Nu de aanvraag om planschade op 15 juni 2007 is ingediend, is het recht van toepassing zoals dat gold op grond van de WRO.

Ingevolge artikel 49 van de WRO, zoals deze bepaling luidde per 1 september 2005 en voor zover thans van belang, kennen burgemeester en wethouders voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingplan schade lijdt welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.

Voor de beslissing op een verzoek om schadevergoeding krachtens artikel 49 van de WRO dient te worden beoordeeld of sprake is van een wijziging van het planologische regime, ten gevolge waarvan de verzoeker schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de planologische maatregelen, waarvan wordt gesteld dat zij de schade, waarvan vergoeding wordt verzocht, hebben veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Ingevolge vaste jurisprudentie moeten bij de vergelijking van het beweerdelijk schadeveroorzakende nieuwe planologische regime met het daaraan voorafgaande planologische regime, beide maximaal worden ingevuld, inclusief de bouw- en gebruiksmogelijkheden die bij binnenplanse vrijstelling kunnen worden verleend. Daarbij is niet van belang wat onder het nieuwe dan wel oude regime daadwerkelijk is gerealiseerd, doch hetgeen daaronder kan onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd. Deze zogenaamde maximaliseringsregel moet strikt worden toegepast. Een uitzondering op deze regel is slechts toegestaan als met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid valt uit te sluiten dat de (oude) bestemming gerealiseerd had kunnen worden.

Deelvergelijkingen

De rechtbank acht de wijze waarop de SAOZ de planvergelijking in het algemeen heeft verricht, in de zin dat gekeken is naar de (gewijzigde) bestemmingen ten zuidwesten, ten zuiden/zuidoosten en ten noordoosten van het perceel van eiser niet onzorgvuldig of rechtens onjuist. De rechtbank zal hierna per gebied ingaan op de vergelijking en conclusies van de SAOZ, waarbij het herzien advies van juni 2009, dat, zoals vermeld, (mede) ten grondslag ligt aan besluit II, het uitgangspunt vormt.

Zuidwestzijde

Ten aanzien van de zuidwestzijde concludeert de SAOZ dat aan deze zijde van het perceel alleen van de bebouwing met een hoogte van 18 meter voor (gestapelde) woningen een verder nadeel uitgaat op de onroerende zaak van eiser, in de vorm van hoofdzakelijk een verdere beperking van het uitzicht en de privacy. Door de (blijvende) bouwmogelijkheden op de tussenliggende gronden, de percelen [naam], acht de SAOZ een relevante toename van schaduwwerking niet aannemelijk. Verder is er volgens de SAOZ sprake van een enigszins gunstig effect door het laten vervallen van de mogelijkheid om een kerktoren met een hoogte van 30 meter op te richten op het perceel naast de [straatnaam]. Volgens de SAOZ is eiser per saldo aan deze zijde in een planologisch nadeliger situatie komen te verkeren.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder deze conclusie kunnen overnemen, ook daar waar de SAOZ heeft gesteld dat rekening dient te worden gehouden met de maximale invulling van de tussenliggende percelen 32 en 34.

Zuid-/zuidoostzijde

Ten aanzien van de zuid-/zuidoostzijde concludeert de SAOZ dat eiser aan deze zijden in een nadeliger situatie is komen te verkeren. De rechtbank kan de SAOZ en daarmee verweerder hierin volgen. De SAOZ heeft met juistheid vastgesteld dat de bouwhoogte toeneemt, de hoofdbebouwing dichter op het perceel van eiser kan worden opgericht en het bouwfront duidelijk omvangrijker is geworden, hetgeen nadelig is voor het uitzicht van eiser en leidt tot een grotere schaduwwerking. Voorts heeft de SAOZ terecht vastgesteld dat het gebruik intensiveert, de privacy in grotere mate wordt aangetast en ten aanzien van het aspect hinder per saldo sprake zal zijn van een zekere toename.

Noordoostzijde

De SAOZ heeft met juistheid vastgesteld dat de hoogte en de diepte van de bebouwing aan deze zijde van het perceel van eiser behoorlijk zijn afgenomen en dat dit positieve gevolgen heeft voor het uitzicht en in zeer geringe mate voor de schaduwwerking op het object. De rechtbank kan voorts ook de conclusie volgen dat door de geringere omvang van de bebouwing ook de gebruiksintensiteit is afgenomen en daardoor de privacy en de mate waarin hinder wordt ondervonden per saldo gunstiger zal zijn. De SAOZ heeft met juistheid vastgesteld dat eiser per saldo aan deze zijde van zijn perceel in een planologisch gunstiger situatie is komen te verkeren.

Horecabestemming

Blijkens de plankaart behorende bij het bestemmingsplan “Dorpsgebied Oostvoorne” was het perceel [naam] 30 bestemd voor Bijzondere Doeleinden, klasse B, met bijhorende erven (BDB). De op de kaart als zodanig aangewezen gronden zijn ingevolge artikel 20, eerste lid, van de planvoorschriften bestemd voor scholen, kerken, verenigingsgebouwen, een sportzaal, een zwembad, een badhuis en voor gebouwen voor sociale en culturele doeleinden met de daarbij behorende bijgebouwen, andere bouwwerken en open terreinen. In het bestemmingsplan “De Ruy” is dit perceel bestemd voor maatschappelijke doeleinden en horecadoeleinden. De rechtbank kan zich verenigen met het standpunt van de SAOZ in haar brief van 15 juli 2008 dat de nieuwe horecamogelijkheden in planologisch opzicht geen relevant extra nadeel voor de onroerende zaak van eiser met zich brengen. Terecht is gewezen op de mogelijkheid dat onder het oude planologisch regime lichte horecadoeleinden niet waren uitgesloten en dat de gebruiksmogelijkheden gedurende alle dagen van de week, ook in de weekeinden en in de avonduren, (planologisch) waren toegestaan. Voorts heeft de SAOZ betekenis kunnen hechten aan de afstand tussen het perceel van eiser en het perceel nummer 30 en de tussenliggende bebouwingsmogelijkheden op de percelen nummers 32 en 34.

Waarde pand/kantoorruimte

De rechtbank is van oordeel dat voor het schatten van de waardevermindering de totale onroerende zaak als uitgangspunt dient te worden genomen. Onder omstandigheden kan toch recht worden gedaan aan het uitgangspunt dat een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding wordt toegekend door uit te gaan van een gesplitste benadering.

De rechtbank stelt vast dat voordat eiser het pand aankocht het voorste gedeelte van het pand ook al in gebruik was als kantoor- dan wel praktijkruimte. Voor en na de onderhavige planmutatie is dit gedeelte van het pand in gebruik genomen en gehouden ten behoeve van de begrafenisonderneming van eiser. De kantoorruimte en de woonruimte zijn voorts opgesplitst in appartementsrechten. Onder deze omstandigheden acht de rechtbank het aanvaardbaar dat de SAOZ beide gedeelten apart heeft beoordeeld. De rechtbank is verder van oordeel dat de aspecten uitzicht, privacy en hinder op zich ook van belang kunnen zijn bij de waardebepaling van kantoorruimte, zij het in geringere mate en op andere wijze dan bij reguliere woonruimte. De SAOZ heeft dit ook onderkend gelet op haar overweging dat bedrijfsmatige objecten doorgaans niet in relevante mate door de genoemde factoren nadelig worden beïnvloed. De rechtbank kan de SAOZ voorts ook volgen in haar standpunt dat in dit concrete geval het effect van de planologische wijziging op de waarde van de kantoorruimte verwaarloosbaar is, gelet op de ligging van deze ruimte ten opzichte van het gebied waar sprake is van een toename en/of wijziging van bebouwings- en gebruiksmogelijkheden. Het buiten beschouwing laten van (de waarde van) het kantoorgedeelte, zoals de SAOZ heeft gedaan, acht de rechtbank dan ook in het onderhavige geval niet onaanvaardbaar.

WOZ-waarde

De rechtbank overweegt dat een taxatie in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) een ander doel dient dan een waardebepaling in het kader van een verzoek om vergoeding van planschade. Bij een WOZ-taxatie wordt immers niet een planologische vergelijking als uitgangspunt genomen. Ook wordt daarbij geen rekening gehouden met een maximale planologische invulling. Nu de rechtbank de gesplitste benadering van de SAOZ hierboven heeft gesanctioneerd, biedt de WOZ-taxatie in dit geval geen enkele indicatie dat verweerder is uitgegaan van een te lage waardebepaling.

Uitkomst planologische vergelijking en waardering

De rechtbank is van oordeel dat de SAOZ terecht heeft geconcludeerd dat de nadelen veroorzaakt door het bestemmingsplan “De Ruy” niet geheel kunnen worden gecompenseerd met de voordelen, zodat eiser per saldo in een nadeliger situatie is komen te verkeren, waaruit op de voet van artikel 49 van de WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering voortvloeit. In hetgeen eiser heeft aangevoerd, waaronder het rapport van De Lorijn van 11 mei 2010 dat eiser nog heeft overgelegd na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, is geen grond gelegen voor het oordeel dat verweerder bij besluit II niet heeft mogen afgaan op de advisering door de SAOZ. Het verschil in waardering tussen De Lorijn en de SAOZ wordt grotendeels verklaard doordat zij verschillende uitgangspunten hebben gehanteerd en de benadering van de SAOZ is, zoals hiervoor is overwogen, in dit geval niet onaanvaardbaar.

Uit het vorenstaande volgt dat het beroep tegen het besluit II ongegrond dient te worden verklaard.

Wat betreft het verzoek van eiser in zijn brief van 3 maart 2009 om vergoeding van de deskundigenkosten overweegt de rechtbank dat, naar vaste jurisprudentie van de Afdeling (bijvoorbeeld de uitspraak van 24 februari 2010, LJN BL5379), bij de toepassing van artikel 49 van de WRO aanleiding kan bestaan voor het toekennen van een bijdrage in de deskundigenkosten, indien het inschakelen van de deskundige redelijkerwijs noodzakelijk was om tot een geobjectiveerde waardebepaling te komen. Het rapport van De Lorijn van 16 februari 2009 is uitgebracht nadat het besluit I was genomen. Dit rapport van De Lorijn lijkt aanleiding te zijn geweest voor verweerders conclusie dat aanvankelijk ten dele een onjuiste planvergelijking is gemaakt, waarna verweerder het besluit II heeft genomen. Het rapport van De Lorijn heeft echter geen enkele invloed gehad op de vaststelling van de (geobjectiveerde) waardebepaling en heeft ook niet geleid tot een gegrondverklaring van het beroep. Daarom wijst de rechtbank het verzoek om vergoeding van deze kosten af.

Voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiser is ook verder geen aanleiding.

3 Beslissing

De rechtbank,

recht doende:

verklaart het beroep voor zover dat ziet op besluit I, niet-ontvankelijk,

verklaart het beroep voor zover dat ziet op besluit II, ongegrond.

Aldus gedaan door mr. A. Verweij, voorzitter, en mr. P. Vrolijk en mr. R.H.L. Dallinga, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.Th.A.M. Schouw, griffier.

De griffier: De voorzitter:

Uitgesproken in het openbaar op: 9 december 2010.

Een belanghebbende - onder wie in elk geval eiser wordt begrepen - en verweerder kunnen tegen deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage. De termijn voor het indienen van het beroepschrift is zes weken en vangt aan met ingang van de dag na die waarop het afschrift van deze uitspraak is verzonden.

Afschrift verzonden op: